규제의 역설 양극화 더 심해지다

문재인 정부 출범 이후 서울 집값을 잡기 위하여 많은 규제를 쏟아 부었는데 오히려 서울과 비 서울 간 아파트 가격차이가 더 벌어졌다.

서울 아파트 중위가격(최고가격과 최저가격의 주택을 뺀 주택 매매가격을 순서대로 한 줄로 늘어놓고 한 가운데 위치한 주택가격)은 작년 1월 대비 17%나 상승하였지만 6대 광역시 아파트 중위가격은 0.54% 오르는데 그쳤다.

정부규제는 서울에 집중이 되었지만 역설적으로 지방이 더 큰 타격을 받은 것이다.

서울과 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 중위가격 추이를 상세히 살펴보자.

박근혜 정부가 출범했던 2013년 서울 아파트의 중위가격은 4억6632만원이었고 6대 광역시는 1억7074만원으로 대략 3억원 정도 차이가 났다.

문재인 정부가 출범했던 2017년에는 3억5천만원 정도로 벌어지더니 2018년 4억6400만원, 2019년 3월에는 5억8천만원까지 벌어졌다.

6년만에 2.7배에서 3.5배 정도로 벌어진 것이다.

규제는 서울에 집중되었는데 왜 서울과 비 서울간 격차는 더 벌어진 것일까?

자동차, 조선 등 지역기반 산업침체가 큰 영향을 끼친 것도 맞지만 고가 다 주택을 타깃으로 한 규제의 부작용으로 똘똘한 한 채 선호가 높아진 것이 더 큰 원인일 것이다.

규제의 역설이다.

하늘이 무너지면 쏟아날 구멍을 찾고, 비가 오면 비를 피할 곳을 찾는 것이 인지상정(人之常情)이다.

때리는데 가만히 맞을 사람이 어디 있겠는가

다 주택을 보유하면 세금 폭탄을 때리고 대출을 봉쇄 하는데 굳이 무리해서 다 주택을 보유할 이유는 없다.

보유가치가 높은 서울 집은 임대사업자를 내던 전세로 돌리던 가져가고 상대적으로 보유가치가 낮은 지방 집은 정리하는 똘똘한 한 채는 지극히 상식이고 충분히 예상할 수 있었다.

장관 후보자나 청와대 대변인도 투자를 하는데 정부 말만 믿고 똘똘한 한 채를 정리할 리 만무하다.

10여년 전에도 똘똘한 한 채가 유행했었다.

역시 다 주택 양도세 중과를 시행하면서 발생한 규제의 역설이었다.

공급은 제한적이고 수요는 두터워 서울 아파트 가격이 상대적으로 높은 것은 받아들여야 하지만 그렇다 해도 인구 100만명 이상 6대 광역시와 3.5배, 기타 지방과 5배 정도로 차이가 벌어지는 것은 바람직한 현상은 아니다.

장기적으로는 지가상승과 화폐가치하락 이상의 우 상향은 아니지만 서울이라고 불패는 없다.

보유세 등 규제의 무게는 시간이 지날수록 점점 더 무거워질 것이고 대출봉쇄로 구매욕구뿐만 아니라 구매능력도 더 낮아지고 있어서 당분간 거래량 감소는 불가피하며 절대 무리한 투자를 할 때는 아니다.

정부는 거래량 감소를 부동산시장 안정이라고 착각해서는 안 된다.

거래량 감소가 장기화되면 또 다른 부작용과 왜곡이 발생할 것이다.

부동산은 인간의 가장 원초적인 타인에 대한 욕망이기 때문에 단기간에 규제로만 쉽게 해결할 문제는 아니다. 어쩌면 수 십 년 동안 주거와 경제, 사회문제의 매듭을 하나씩 풀어나가면서 해결을 해야 할 수도 있다.

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