빌라의 화려한 귀환인가

아파트에 밀렸던 빌라의 거래량이 최근 늘어났다고 한다.

서울부동산정보광장에 따르면 2019년 3월 기준 서울 빌라 매매거래량은 2514건으로 같은 기간 아파트 거래량 1593건보다 1000 건 정도 더 많았다.

2018년 9.13대책 발표 이전만 하더라도 서울의 빌라 거래량은 아파트 대비 절반에 그쳤지만 11월부터 5개월 연속 빌라 거래량이 아파트를 앞지르고 있다.

참고로 빌라는 법적인 용어가 아니라 다세대주택이나 연립주택을 부르는 통칭이다.

아무튼 거래량이 급감한 아파트와 달리 빌라의 거래량이 늘어났다고 하니 빌라의 화려한 귀환이 시작된 것일까?

그렇지 않다.

아파트와 빌라의 거래량 추이를 보면 빌라 거래량이 늘어났다기 보다는 아파트 거래량이 더 감소하면서 생긴 현상에 가깝다.

빌라 매매거래량도 작년 10월 대비 절반 정도로 감소하였다. 물론 아파트 거래량은 1/5 토막이 났다.

아파트 거래량이 워낙 급감하다 보니 빌라의 거래량이 오히려 선방으로 보이고 있는 것이다.

어찌되었던 빌라가 아파트보다 선방하고 있는 이유는 2017-2018년 급등한 아파트가격에 부담을 느낀 실 수요자들이 현실적인 가성비(假性比)를 따져 역세권에 위치해 있고 아파트보다 싼 빌라를 선택하는 경우가 늘었기 때문이다.

또 주차와 보안문제, 층간 소음, 편의성 부족 등 빌라의 단점을 보완한 신축빌라가 늘어나기도 했다.

실 수요 시장인 전세를 봐도 빌라 거래량이 늘어나 서울 주택시장이 실 수요자 위주로 재편이 되고 있음을 알 수 있다.

하지만 빌라 선호도가 높아졌다기 보다는 아파트를 원하지만 너무 부담스럽고 도저히 감당이 안되니 빌라로 눈을 돌렸다는 표현이 정확할 것 같다.

높은 매매금액과 봉쇄된 대출로 구매능력이 줄어든 것으로 아파트를 가지고 싶다는 구매욕구가 줄어든 것은 아니다.

구매능력이 개선되거나 아파트 가격이 조정이 되면 언제든지 수요자들은 아파트로 돌아갈 것이다.

빌라는 아파트의 완벽한 대체제가 아니다.

아무리 빌라의 편의성이 개선되었다 하여도 아파트의 규모와 편의성, 대표성을 따라갈 수 없다.

신축빌라는 프리미엄 기간도 아파트보다 짧다.

아파트의 경우 준공 후 10년 정도까지는 새 아파트 프리미엄이 존재하지만 빌라는 3년만 지나도 새 빌라로 인정받지 못하는 경우도 많다.

또 도심 단독주택 하나만으로도 신축이 가능한 빌라는 아파트 대비 공급장벽이 낮고 건축기간도 짧아 언제 어디든지 공급물량이 늘어날 수 있다는 점도 부담이다.

재개발지역이거나 재개발 가능성이 있는 지역의 노후빌라는 투자가치가 높지만 신축빌라는 아파트보다 가격 상승률도 낮고 환금성도 낮다.

신축빌라는 아파트처럼 아파트처럼 시장가치, 현재가치, 미래가치, 내재가치의 영향을 받기 보다는 전세가격이 상승하면서 매매가격을 떠 밀어 올려줄 때 상승하는 경우가 많아서 전세시장이 강세일 때 유리한 경향이 있다.

결국 신축빌라는 실 수요자 위주로 접근하는 것이 맞겠고 아파트처럼 살다 보면 우 상향하겠지 라고 쉽게 생각하면 안 된다.

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