이사철을 앞두고 있는 세입자들은 준비할 일도, 걱정도 많아지게 된다. 특히 집주인이 전세금 돌려받기를 원하는 세입자에게 비협조적인 경우에는 이사 나갈 날짜를 맞추느라 더욱 고생을 하는 것이 사실이다. 이렇게 이사철이 오기 전 세입자가 제때에 전세금 돌려받기를 위해 해야 할 일들은 무엇일까.

전세금 돌려받기를 위한 전세금반환내용증명 작성, 발송
전세만료 한 달 전까지 세입자는 집주인에 대하여 이사를 나갈 의사표시(갱신거절의 의사표시)를 하여야 묵시적인 갱신을 막을 수 있다. 다만 전화로만 말할 경우 그 내용은 증거가 남지 않으므로 전세금반환내용증명의 방법을 이용하는 것이 낫다.

전세금반환내용증명에는 1) 전세만료 및 이사 즉시 전세금 돌려받기를 원한다는 사실 2) 제 때에 전세금을 돌려받지 못할 경우 발생하는 손해 및 그에 대한 집주인의 책임 고지 ​등의 내용을 고지하는 것이 좋다. 특히, 손해배상 청구 시에는 상대방 집주인이 알았어야 청구 가능한 것이 있으므로, 전세금반환의 지연으로 인하여 발생하는 손해에 관하여는 미리 고지를 하는 편이 낫다. 변호사 작성의 전세금반환내용증명의 경우에는 사실관계에 대한 법적인 검토를 통하여 법령상 부여된 세입자의 권리를 최대한 신속히 실현할 수 있도록 작성이 가능하다는 점에서 활용도가 높다고 볼 수 있다.

전세금 돌려받기와 집주인의 이행거절 의사표시
종종 집주인 중에는 미리부터 “돈이 없다” ​, “이사를 나가도 전세금을 반환할 수 없다”고 이행거절의 의사표시를 하는 경우가 있다. 이럴 때에는 전세만료 전이라도 전세금 돌려받기를 위한 전세금반환청구소송을 제기하는 방법이 있다.
​이에 관하여 송명욱 변호사는 “간혹 집주인 측에서 당당하게 미리부터 이행거절의 의사표시를 하는 경우 세입자로서는 억울하고 황당함을 호소하는 경우가 많은데, 이 때 세입자로서는 적절한 때에 권리를 실현할 수 있도록 법적 절차를 강구하는 것이 필요하다”고 조언한다.

집주인이 연락 두절된 경우, 전세금 돌려받기를 위하여 할 일은?
이사 나갈 날짜와 전세금 돌려받기를 위하여 연락을 취하여 보아도 전화를 받지 않는 집주인에 대하여는 더욱 세심하게 법적인 절차를 준비할 필요가 있다. 특히, 계약서상의 주소나 등기부등본상의 주소에 전세금반환내용증명을 보내어도 반송이 되는 경우에는 집주인이 매우 비협조적인 경우에 해당된다. 이럴 때에는 지급명령을 신청해도 송달불능으로 확정이 되지 않아 시간만 허비하게 되므로 전세금반환청구소송을 제기 후 사실조회로 주소 보정을 하거나, 공시송달신청을 통하여 직접 송달 없이 승소 판결문을 받아 강제집행을 하는 방법이 있다.

이사를 나가고 싶은 경우, 임차권등기명령신청
이사를 나가고 싶은 경우에는 임차권등기 명령 제도를 이용하여 대항력을 유지하도록 하여야 한다. 이사를 나간다고 하여도 집주인에 대하여 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 아예 잃는 것은 아니지만, 경매나 매매로 집주인이 바뀌었을 때 전세금 반환(강제집행)의 큰 장애요소가 될 수 있다. 따라서 전세금 돌려받기 전 이사를 나가고 싶은 경우에는 임차권등기 명령신청을 하는 것이 좋다.