임대차보호법 개선 예정, 마곡, 위례, 상암, 평택 등 대단지업무지구 상가 투자 눈길

최근 저성장, 저물가, 저금리 3저 현상이 심화되면서 예금금리가 떨어지다 보니 상대적으로 안정적이면서 은행보다 높은 수익을 올릴 수 있는 ‘수익형부동산’ 투자가 주목받고 있다.

한국금융연구원과 전국은행연합회에 따르면 올해 우리나라 경제 성장률을 3.5%(전망치), 소비자물가 상승률은 올해 1.3%에 이어 1.6%에 그칠 것으로 전망했다. 또한 현재 전국 17개 은행의 1년짜리 정기예금 금리는 1.6~2.5%로 세금과 물가상승률을 감안하면 사실상 실질금리가 마이너스라고 분석했다.

은퇴 후 안정적인 상가 투자를 고민하던 A씨(55세, 남)는 서울시 송파구 가락동에 전용면적 50㎡, 4억6000만원, 1층 복합상가를 매입했다. 주택밀집지역 대로변에 위치해 공실위험이 적다고 판단했다. 대출 50%, 대출금리 3.8%로 실투자금 2억3000만원으로 투자했다. 미용실 매장에 임대를 주어 보증금 3000만원에 월세160만원을 받고 있으며 취득세, 중개료, 등기비용 등을 고려하면 4.6%수익을 창출하고 있어 A씨는 “수익률이 높지는 않지만 은행예금에 비교해 만족하고 있다.”고 말했다.

이처럼 금리가 떨어지는 가운데 매달 월세를 받을 수 있는 수익형부동산 중에도 특히 권리금이 없는 신규 상가에 투자자들의 관심이 이어지고 있는데 서울 마곡지구와 위례신도시 같이 대단지 업무지구 신규상가가 주목 받고 있다.

또한 위례신도시는 강남과 접근성이 최근 좋고 신도시 공급 중단으로 희소성이 높아져 상가가 재조명 받아 일부 자리는 5000만원 이상 웃돈이 붙기도 했다.

정부에서는 상가임대차보호법 중 기준 범위를 환산보증금(보증금+월세×100) 4억원(서울) 이하에서 환산보증금 규모에 관계없이 모든 임차인에게 건물주가 변경된 경우에도 5년간(계약갱신보호기간) 계약기간이 보장될 수 있도록 법을 개정할 예정이다.

이처럼 임차인의 권리 보호가 강화되면서 상가 임차인들의 진입이 안전해져 투자수요 또한 증가하고 있는 것으로 풀이된다.

최근 국내에 분양형호텔과 외국인렌탈아파트가 증가하고 있는데 제주도와 동계올림픽이 개최되는 평창은 외국인 관광객이 해마다 증가하고 있다. 평택도 안정리에 서울 용산과 경기 동두천, 의정부 등 전국 50여개 미군기지가 이전할 예정이라 미군의 주택수요가 증가할 전망이다.

평택에 들어오는 아파트 중 이수건설이 공급하는 “평택 브라운스톤 험프리스” 외국인 전용 렌탈 아파트는 군부대 입구 약 650m거리에 있다. 슬래브 두께 210mm, 최상층 세대의 거실 층고 3.35m, 반자높이 2.8m로 설계돼 미군들로부터 호응을 얻고 있고 분양 한 달여 만에 계약률 85%를 기록했다.

수익형부동산은 매달 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터(아파트형공장), 수익형호텔, 렌탈아파트 등이 있으며 평균 수익률은 4~6%정도 이다.

수익률에 있어서 일부 공급이 많은 지역은 공실이 발생해 수익률이 떨어지기도 하지만 공급이 늘어도 수익률이 떨어지지 않는 경우도 있다. 상암동 같은 경우 과거 쓰레기 매립지가 디지털 미디어의 집합소로 MBC, SBS, CJ E&M 등이 들어오면서 지역개발과 주택공급이 늘고 있지만 수요 또한 계속해서 늘고 있다.

상가나 주택 공급과 인구유입이 적절한 선에서 조화를 이루면 안정적으로 인구가 증가하면서 상권이 탄탄하게 다져진다는 것이다. 다져진 상권을 구분할 수 있는 방법은 상권에 권리금이 있느냐 없느냐로 알 수 있다.

상가 임차인이 안정적으로 장사하기 어려운 곳이라면 권리금이 있을 수 없다. 상권을 구분하는데 있어서 권리금은 상권의 현 주소를 평가할 수 있는 나침반 같은 역을 하기 때문에 꼭 알아보아야 한다.

또한 수익률은 지역에 따라 다르게 나타나기도 한다. 수도권의 경우 5~7%대로 높은 편이고 강남은 3.5%~4%초반으로 수익률이 낮은 편이다. 강남은 지가자체가 비싸고 지가상승 폭이 높기 때문에 임대수익률은 낮더라도 지가상승으로 수익을 낼 수 있기 때문인 것으로 분석된다.

수익형부동산을 투자할 때는 투자시점이 중요한 것은 사실이지만 불황이든 호황이든 투자성이 있는 상품은 항상 존재하기 마련이다. 수익형부동산은 지가상승으로 인한 시세차익을 노리는 것 보다는 상권 발달에 따른 월세수익을 창출하는데 목적이 있기 때문에 권리금, 상권규모, 인구증가 상태 등 종합적인 판단이 필요하다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “향후 개발호재로 기업∙관공소, 지하철, KTX 등이 조성 되더라도 상권이 정착하기 위해서는 5~10년 정도가 필요하다.” 며 “호재가 들어온 이후에도 향후 상권 발전상황을 주시하여 장기적인 안목으로 투자해야 한다.”고 전했다.

한편, 업계에 따르면 분양중인 3저 시대 수혜지역 분양형 수익형부동산 현장으로 수익형 렌탈아파트는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 브라운스톤 험프리스’, 수익형호텔은 강원도 평창군 면온리 ‘더화이트호텔’, 오피스텔은 경기도 성남 판교신도시 ‘판교 SK 허브 오피스텔’, 도시형생활주택은 제주 서귀포시 토평동 ‘파우제 인 제주’, 상가는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 파라디아’, 위례신도시 C2-4,5,6블록 ‘위례 우남역 트램스퀘어’, 지식산업센터는 의왕시 포일2택지개발지구 ‘인덕원IT밸리’, 용인시 수지구 동천동 ‘분당수지유타워’ 등이 있다.