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[부동산칼럼] 7.10대책 집값 어디로

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[부동산칼럼] 7.10대책 집값 어디로
  • 김인만
  • 승인 2020.07.11 09:30
  • 댓글 0
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공공의 책임과 역할이 더 중요해졌다

6.17대책 발표 후 서울 수도권 집값이 더 급등하고 내 집 마련 꿈이 멀어진 20-30세대들의 분노가 커지자 정부는 부랴 부랴 불을 끄기 위한 초 강력 대책 7.10 “주택시장 안정 보완대책”을 내 놓았다.

 

7.10대책의 큰 줄기는 서민 실수요자 보호와 다 주택 보유자 때리기로 나눌 수 있다.

 

실수요자 보호를 위해 생애최초 특별공급을 소폭 늘려주고, 실 수요자에게는 소득기준과 대출도 소폭 완화해주며 생애최초 주택 구입자는 취득세도 감면해 준다. 또 사전청약 물량도 3만호로 늘린다.

 

처음 집을 사는 분들한테 기회를 더 주는 것은 맞지만 청년이나 생애최초가 아닌 무주택자들의 기회는 더 줄어들 수도 있고 이 정도로 멀어진 20-30세대들의 내 집 마련의 꿈이 가까워질 것 같지는 않다.

 

그래도 실 수요자라면 내년 나올 예정인 3기 신도시 사전청약물량은 적극 도전해보는 것이 좋겠다.

 

지금까지 20-30세대의 분노를 달래기 위한 작은 당근이었다면 이제는 다 주택 자를 때리기 위한 큰 채찍이 기다리고 있다. 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자인 중과대상에 대해서는 취득세, 종합부동산세, 양도세 모두 중과를 강화한다.

 

취득세부터 보면 1주택자는 현행처럼 구간 별 1~3%가 적용되지만 2주택자는 8% 3주택이상과 법인은 12%의 징벌적 취득세가 적용된다.

 

3주택자가 20억원의 아파트를 구입하면 취득세만 2억4천만원이 된다.

 

물론 취득세는 양도세 필요경비로 공제받을 수 있지만 그래도 초기 구입부담이 너무 크다.

 

종합부동산세 중과대상은 0.6~3.2%에서 1.2~6%까지 징벌적 인상이 된다.

마포래미안푸르지오와 은마아파트 보유하면 올해 3000만원에서 내년 7000만원 가까이 오르게 된다.

 

양도세도 중과를 강화한다. 1년 미만 단기보유 70%, 1-2년 60%의 세율이 적용되고, 규제지역 2주택는 +10%p해서 26~62%, 3주택이상은 +20%p 해서 36~72%까지 무지막지하게 인상된다.

 

미등기부동산에 대해 적용하던 70%세율보다 더 높으니 미등기보다 다 주택보유가 더 큰 죄인가 보다

 

매물유도를 위해 내년 2021년 6.1까지 시행유예를 해준다고 하는데 한시적으로 기본세율 정도로 퇴로를 열어주었다면 다 주택 매물이 훨씬 더 많이 나올 텐데 시행유예라 해도 26~62%의 중과세율이 적용되기에 정부생각처럼 매물이 많이 나오기는 힘들 것 같다.

 

4년 단기임대와 아파트 8년 장기매입임대제도 폐지 및 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소를 한다.

 

정부에서 장려한 임대사업자 제도를 집값 상승의 원인분석도 없이 그냥 다 주택 자들이 많이 등록했다는 이유만으로 스스로 폐지하는 일관성 없는 대책의 표본을 보여주고 있다.

 

7.10대책을 요약하면 “무주택자는 안 때릴 테니 집 사고 2주택 이상은 집 사지 말고 팔아” 이다.

 

공공재의 성격도 있는 부동산 특성 상 과도한 보유가 바람직하지는 않지만 자본주의 사회에서 합법적으로 취득을 했고 건설경기 활성화와 민간전세공급이라는 긍정적인 효과도 분명 존재하며 정부에서 집을 사라고 해 놓고 정책의 실패를 비롯해 여러 복합적인 원인이 결합된 집값문제의 원인을 오직 다 주택 보유자로만 타깃을 잡아 징벌적 과세를 하는 것은 이해하기 어렵다.

 

7.10대책으로 다 주택 보유를 사실상 제한되면서 똘똘한 한 채는 더욱 공고해질 것이고 경쟁력이 약한 매물은 증가할 것이며 전세물량은 더 줄어들 것이다.

 

매물을 유도한다고 하는데 매물을 내 놓는다고 실수요자들이 집을 살까?

 

다 주택 자들이 똘똘한 매물을 내 놓지도 않겠지만 정부의 바램과 달리 실수요자들도 구입하지 않는다.

 

지금까지 주택구입을 하지 않은 실 수요자들 다수는 위험회피 성향이 강해 이런 분위기가 되면 실수요자들이 더 얼어붙을 것이며 실 수요자들도 집값 오르기를 바란다.

 

또한 주택가격상승이 되지 않으면 매매보다 세금 하나도 내지 않는 전세가 훨씬 더 유리하기에 결국 전세수요가 더 늘어나면서 전세문제가 정부를 괴롭힐 것이다.

 

시장은 살아남기 위해 혼 힘을 다해 끊임없이 노력하고 방법을 찾는다.

 

그 동안 우리나라는 공공이 해야 할 서민주거를 민간을 통한 전세임대물량으로 메워왔는데 이제 사실상 민간은 손을 떼라고 한 만큼 지금부터는 서민주거안정을 위한 공급물량은 전적으로 정부가 책임지고 해결해야 하는 숙제를 떠 안았다.

 

설마 공공물량을 충분히 공급해줄 계획이나 자신도 없이 규제만 하면 다 주택 자는 팔고 실 수요자는 사면서 전 국민이 평등하게 1주택씩 가지는 그런 낙원을 꿈꾼 것은 아니리라 믿는다.

 

[글: 부동산연구소 김인만 소장]