청약제도 어떻게 변경되나

2월 27일부터 새롭게 변경되는 청약제도가 시행이 된다. 변경되는 청약제도는 어떤 내용을 포함하고 있고 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 지 한번 살펴보도록 하자.

국토교통부가 발표한 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따르면 변경되는 청약제도는 서울.수도권 주택청약 1순위 자격이 가입 2년(24회 납입)에서 1년(12회 납입)으로 완화되어 1순위(2년 24회 납입), 2순위(6개월 6회 납입), 3순위(추첨)식의 청약순서가 1순위(1년 12회 납입), 2순위(추첨)으로 단순화 된다.

그러면 지자체의 입주자모집공고 심의기간이 대부분 5-10일정도 임을 감안하면 3월 초부터 청약접수를 하는 아파트부터 완화된 1순위 자격이 적용 가능할 것 같다.

이렇게 되면 1순위 자격자가 현재 500만명인데 청약제도 개편으로 600만명으로 100만명이 더 증가할 것으로 예상이 된다.

여기에 청약예금 예치금의 변경기간 제한도 완화가 되는데 기존 청약예치금은 가입 후 2년이 지나야 변경이 가능했고 예치금 상향을 하면 3개월이 지나야 청약이 가능했지만 이제는 청약예치금 변경을 원할 경우 즉시 청약이 가능해짐으로써 예치금 변경의 제한이 없어졌다.

기존 2주택 이상 보유자가 민영주택 청약 시 주택 수에 따라 감점되는 제도가 폐지가 되며 2017년 1월부터 민영주택 전용면적 85㎡이하 가점제를 지자체 자율로 운영하게 되어 지자체장이 가점제 비율을 정하지 않으면 100% 추첨제로 운영이 가능해 짐으로써 사실상 가점제 폐지수순이라 봐도 과언이 아니다.

민영주택 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형주택 기준도 변경이 되었는데 기존 전용면적 60㎡이하 공시가격 7000만원 이하에서 전용60㎡이하 공시가격 1억3000만원(비 수도권 8000만원)으로 변경되었다.

국민주택기금 지원을 받는 전용면적 85㎡이하 국민주택 청약자격도 완화되는데 무주택 세대주에서 무주택 세대원으로 변경되는데 종전 무주택 자격이 되더라도 세대주가 아니어서 청약이 안되던 무주택 세대원까지 확대적용이 되어 이제는 무주택 조건만 충족하면 세대주가 아닌 세대원도 청약을 할 수 있게 된 것이다.

이렇게 민영주택 청약의 문이 기존 무주택자 중심에서 유주택자까지 확대적용이 되고, 공공주택은 무주택 기준은 유지함으로써 무주택자의 선은 지켰지만 세대주 요건이 세대원까지 확대되면서 기존보다는 훨씬 더 치열한 경쟁을 해야만 하는 상황이 되었다.

이렇게 청약제도 개편으로 청약자격이 대폭 완화되면서 새 아파트 청약경쟁은 한층 더 심해질 것으로 예상이 되는데 특히 인기가 높은 강남 재건축 단지와 도심 재개발 물량, 위례신도시, 동탄2신도시 등에는 더 많은 투자자들이 몰릴 것으로 예상이 된다.

아무튼 청약자격이 대폭 완화되기에 기존 자격이 안되어서 또는 안될 것 같아서 포기하고 있던 수요자들은 관심을 높일 필요가 있고 청약통장이 없는 분들 역시 청약통장 가입을 서두르는 것이 좋겠다.

이렇게 청약시장이 과열이 되면 건설회사들이 분양물량을 적극 늘릴 것인데 예전과 달리 투자자들이 냉철해진 경향이 있어서 인기지역 또는 입지가 좋거나 분양가가 저렴한 아파트에는 수요자가 대거 몰려서 과열 양상을 보일 수 있지만 공급이 많이 되거나 비인기지역의 경우에는 미분양 가능성도 높아지기 때문에 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자는 주의가 필요하며 반드시 자신의 자금상황에 맞춰서 거주 또는 투자목적에 부합하는 옥석을 가리는 선별투자가 더욱 중요할 것이다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]