국토교통부는 중산층의 주거비 경감을 위해 최소 8년동안 거주가 가능한 기업형 임대주택을 도입하는 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안’을 2015년도 업무보고회에서 박근혜 대통령에게 보고했다.

이번 방안에서는 기업형 임대사업을 하기 위해 대기업만 진입할 수 있는 별도의 자본금이나 인력요건을 두지 않았다.

중견 건설업체라도 일정규모 이상의 임대주택을 관리할 경우 기업형 임대사업자로서 지원을 받을 수 있도록 했다.

또 기업형 사업자가 직접 청소나 이사업체 등을 운영하기보다 지역내 전문업체와 협업하며 새로운 시장을 형성 할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

국토부는 이 같은 주거혁신 방안의 핵심내용을 문답식으로 정리했다.

Q. 이번 대책으로 정부정책이 자가유도를 하지 않고, 월세유도로 전환되는 것인지? 

A. 기업형 임대주택은 자가구매 의사가 없거나 여력이 없는 가구들에게 전세에 갈음하는 새로운 주거유형을 제공하는 것이다. 정부는 전세가구의 매매수요 전환(디딤돌대출, 공유형모기지 등)도 지속적으로 추진해나갈 계획이다.

Q. 정부에서 전세대책은 포기한 것인지? 

A. 서민층을 위한 기존의 전세자금대출은 예년 수준으로 지원할 계획이다. 기업형 임대사업 육성으로 기존 전세시장 압력이 줄어들 경우 전세값 안정에도 기여할 것으로 전망된다.

Q. 기업들은 분양시장에 관심이 많은데, 임대주택을 지으려고 할지? 

A. 2014년의 신규주택 공급물량은 53만가구 내외가 될 전망이다. 이는 2013년 대비 20.5%, 최근 5년 대비 13.0% 증가된 수준으로, 공급과잉이 우려되는 실정이며, 분양시장 전반에 큰 부담이 될 것이다.

따라서 신규 공급물량을 분양에서 임대로 전환해 공급과잉 압력을 줄일 필요가 있다. 이를 통해 간접적으로 기존 재고주택거래 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.

Q. 중산층의 개념은?

A. OECD는 ‘중위 소득의 50~150%’에 해당하는 가구를 중산층으로 규정하고 있다. 우리 국민의 65.6%가 이 구간에 해당(통계청, 2013년)된다.

이 기준을 4인가구에 적용해보면 세후 가처분 월소득이 177만원~531만원 수준인 가구들이 중산층에 해당한다고 볼 수 있으며 소득분위별로는 3분위부터 9분위 초중반이 해당된다.

Q. 중산층이 기업형 임대주택의 임대료를 부담할 수 있을지? 

A. 전국 주택종합의 중위 전세값(1억3600만원)을 기준으로 일반적인 보증부 월세 금액을 고려했을 때, 기업형임대주택은 보증금 4500만원, 월 임대료 40만원 중반이 될 전망이다. 이는 소득 3~4분위에서 지출하는 주거비 부담과 유사한 수준이다.

수도권 중위 전세값(1억8500만원)을 기준으로 할 경우는 보증금 6200만원 월세 60만원 내외가 될 전망으로, 이는 소득 5~6분위가 지출하는 주거비와 유사한 수준이다.

Q.정부가 왜 중산층까지 주거지원을 하는지? 

A. 정부는 앞으로도 서민층의 주거안정을 최우선 정책과정으로 추진해 나갈 계획이나 중산층의 주거불안을 줄여나가는 것도 정부의 역할 중 하나이다.

Q.최초 임대료 규제가 폐지되면 주거비 상승이 우려되는데? 

A. 시장기능에 따라 각 지역과 수요계층에 맞는 적정 임대료 수준이 형성될 것으로 본다. 정부가 기존처럼 임대료를 규제하게 되면 민간 임대주택의 품질은 떨어지고 공급물량은 줄어들 것이다.

Q. 입주자 자격 제한이 없어 기업들이 자기 입맛에 맞는 입주자를 고를 수 있지 않는지? 

A. 기업들이 시장기능에 따라 입지와 임대료 수준 등에 적합한 입주대상층을 정할 것으로 본다. 현재도 민간 임대주택은 공공임대주택과 달리 입주자 자격을 별도로 정하고 있지 않다.

Q.기업형 임대사업자가 청소, 이사 등 동네 상권을 침해할 수 있지 않는지? 

A. 기업형 사업자가 직접 청소나 이사업체 등을 운영하기 보다는 지역내 전문업체와 협업하는 것이 전형적인 모습일 것이다. 오히려 기업형 임대주택 공급물량이 늘어날 경우 지역내 청소·이사업체에 새로운 시장을 제공할 수 있을 것이다.

Q.개발제한구역 해제조건 완화로 개발제한구역 훼손이 가속화 될 것으로 보이는데? 

A. 개발제한 구역은 환경적 보전가치가 낮은 지역에 한정하고 기업형임대 주택을 건설하는 경우에만 해제하는 것이다. 이미 계획된 개발제한구역 해제 총량범위 내에서 주민 의견수렴, 중앙도시계획위 심의 등을 거쳐 계획적으로 개발할 계획이다.

Q. 한정된 재원을 중산층을 위해 사용하게되면 서민 주거안정에 소흘해질 수 있는데? 

A. 서민주거 안정은 차질없이 추진해 나갈 계획이다. 2015년에 서민을 위한 공공임대주택 입주물량을 당초 계획보다 1만가구 증가한 12만가구로 늘리고, 주거급여도 본격적으로 시행할 계획이다.

Q. 이번 대책은 대기업에 대한 특혜가 아닌지? 

A. 기업형 임대사업을 하기 위해서 대기업만 진입할 수 있는 별도의 자본금이나 인력요건을 두지 않았다. 중견 건설업체라도 일정규모 이상의 임대주택을 관리할 경우 기업형 임대사업자로서 지원을 받을 수 있다.

또한 현재도 기업형 임대사업 요건(건설 300가구, 매입 100가구) 이상에 해당하는 임대사업자가 건설임대 298개, 매입임대 252명이나 돼 일부 대기업만 참여 가능한 형태가 아님을 알 수 있다. 

Q. 이번 대책은 공공보다 민간에 더 많은 혜택을 주는 것이 아닌지? 

A. 여전히 공공부문에 더 많은 혜택을 주고 있다.  LH 등 공공부문은 임대주택을 건설시 재정에서 직접 지원(영구 85%, 국민 32%)하고 있으며 공공택지도 직접 조성하여 임대주택 공급원가를 최소화할 수 있다.

입주자 입장에서도 공공임대에 거주하는 경우, 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 부담하고 있다.

Q. 기업형 임대주택을 통한 공급 목표 물량은? 

A. 기업형 임대주택의 공급물량은 기업들이 결정할 사안이며 정부가 통제가능한 공공임대주택처럼 연간 공급목표 물량을 제시하기 곤란하다.

올해에는 기업형임대리츠를 통해 최대 1만가구의 기업형 임대주택을 공급할 수 있을 것으로 본다. 올해 제도기반이 마련되면 내년부터는 기업형 임대주택 공급물량이 확대될 것으로 전망된다.

Q. 올해 중에 공급할 1만가구 물량의 구체적 계획은 있는지? 

A. 우선 인천도시공사 보유부지에 기금, 도시공사, 대림산업이 공모 출자해 2000가구 내외의 임대주택을 공급할 계획이다.

이외에도 서울 중구 신당동의 도로교통공단 부지를 활용해 1000가구 내외의 기업형 임대주택을 공급하고 연내 추가로 LH가 보유한 아파트·연립분양용지를 매입해 3000가구 내외의 기업형 임대주택을 공급할 계획이다.

Q. LH 공공임대주택 관리업무를 민간에 개발할 경우 주택관리공단의 반발 가능성이 클 것인데? 

A. LH 임대주택 관리업무 민간개방은 민간의 효율성을 통해 관리비 부담을 최소화하고 입주자 만족도를 높이기위한 불가피한 조치이다.

이미 감사원에서는 지난해 11월에 LH 임대주택 관리업무를 주택관리공단에 수의계약하는것은 부당하다며 주의처분을 내린 바 있고, 공정위 또한 금년 1월에 LH에 부당지원의 사유로 106억원의 과징금을 부과한 바 있다.

Q. 특별법이 통과되어야 실제로 작동될 것 같은데, 우선 시행될 것이 있는지? 

A. 법 제정이 조속히 이뤄질 수 있도록 국회활동을 적극적으로 해나갈 계획이다. 법 제정 이전이라도 기업형임대리츠 활성화, LH택지 공급조건 완화, 임대주택 보증제도 도입, 주택임대관리시장 성장기반 마련 등을 속도감있게 추진해 나가겠다.