현대경제硏, 현재의 역모기지를 개선한 공유형 도입 주장

OECD에 의하면 일반적으로 연금수급자가 퇴직 전 생활수준을 유지하기 위해서 소득 대체율이 적어도 70% 이상이 되어야 한다고 지적.
인구고령화, 성장동력 약화로 ‘재정수지 악화-국가채무 급증’의 악순환 구조에 대한 우려가 증대되고 있는 상황에서 보증손실이 지속되기는 어려워 보여.

국내 고령자들의 경제적 노후준비가 미흡한 가운데 노후소득보장 문제가 심각하게 대두되고 있다. 노후소득보장을 위한 특별한 대안이 부재한 상황에서 주택 등 실물자산 비중이 유난히 높은 고령자들의 경우 주택을 활용한 역모기지(국내 주택연금 등)제도의 이용이 매우 절실하다고 박덕배 현대경제연구원은 밝혔다.

 

2007년 도입된 공적보증 국내 역모기지인 주택연금이 서울 및 경기 지역 위주로 빠르게 성장하고 있다. 지난해 말 누적 공급 추이를 보면 건수로는 1.6만 건, 보증공급 금액으로는 22조원을 상회하고 있다. 2010년 주택금융공사의 전망보다 더욱 빠르게 수요가 증가하는 요인으로는 중산, 서민층 고령자의 복지 지원 차원에서 설계된 주택연금의 높은 월지급금을 들 수 있다. 따라서 은퇴가 시작된 국내 베이비붐세대(55~63년생)는 높은 실물자산 비중을 유동화 하여 노후 소득보장 문제를 해결하려고 주택연금을 적극 활용할 수 있을 것으로 판단되고 있다.
하지만 중장기적으로 개인의 평균수명이 길어지고, 비정상적인 초저금리 현상 해소, 수도권 중심의 부동산시장 침체가 장기화되는 상황이 예견되고 있다. 이러한 변화에 따라 연금 지급액이 크게 감소하고 주택연금의 성장을 제약하는 요인이 발생할 것으로 예측되고 있다.

주택을 활용한 주택연금 제도 절실
국내 고령자들의 경제적 노후준비가 미흡한 가운데 특히, 국내 사적 연금의 불충분 등으로 노후소득보장 문제가 심각하게 대두되고 있다. 특히, 전통적 가족부양체제 붕괴 등으로 자녀지원 등 사적(私的)이전에 의한 소득이 축소되는 가운데 연금 소득 대체율이 낮아 노후소득보장이 되지 못하고 있는 실정이다.
통계청에 따르면 사회조사의 부모부양에 대한 견해에서 ‘가족’과 ‘가족과 정부/사회’가 부양해야 된다는 견해는 축소되고, ‘부모 스스로’가 빠르게 늘고 있는 상황이다. 이에 따라 국내 연금 소득 대체율은 45.2%로 OECD평균 65.8%보다 20% 낮다. OECD에 의하면 일반적으로 연금수급자가 퇴직 전 생활수준을 유지하기 위해서 소득 대체율이 적어도 70% 이상이 되어야 한다고 지적되고 있다.

국민노후보장패널조사에서 나타난 고령자들의 적정 월 생활비 부족액이 고령일수록 확대되고 있는 것으로 나타났다. 지난 2011년 기준 60세 이상의 부부기준 고령자들의 월 생활비 부족액이 70대의 경우 약 60만원, 80대의 경우 약 80만원으로 추정되고 있다.
특별한 대안이 부재한 상황에서 실물자산(주택 등) 비중이 유난히 높은 고령자들의 경우 주택을 활용한 주택연금 제도의 이용이 매우 절실한 실정이다. 국내 가계(비영리법인포함)의 총자산대비 비금자산(실물자산) 비중은 높아 노후생활을 위해 금융자산이 절실한 고령자의 요구에 맞지 않은 구조를 보이고 있다.
국민대차대조표(2014년 5월)에 의하면 국내 가계의 총자산대비 비 금융자산 비중 65.7%는 일본 39.8%, 미국 29.6%, 유로존 41.7% 등보다 매우 높은 것으로 나타났다. 통계청 등의 가계금융복지조사에서 2010년~2103년 실물자산 가치하락, 금융 자산 증가 등으로 총자산대비 실물자산 비중이 전 연령별로 하락하지만 고 연령층 가계일수록 뚜렷하게 높아(50세 이상의 경우 70% 이상)지고 있는 것으로 조사됐다.

 


또한, 유동성과 가격산정을 위한 표준화 비율이 높은 아파트 비중이 커 상대적으로 역모기지가 빨리 발달할 수 있는 환경이 조성되고 있음을 보여주고 있다.
주택연금 제도는 주택을 소유하고 있으나 특별한 소득원이 없는 고령자에게 주택을 담보로 사망 또는 주택이전 시까지 노후생활 자금을 연금으로 지급하는 한국의 공적보증 역모기지 제도이다. 이는 고령자가 자신의 집에서 노후생활을 즐기면서 자신의 주택을 담보로 노후생활 자금을 조달할 수 있는 것이다. 역모기지제도는 미국, 영국, 프랑스 등 서구에서 시행되고 있는 제도로, 한국에서는 2007년 주택금융공사의 주택연금을 판매 시작한 이후 본격적으로 도입됐다.

평균수명 늘면 월지급액 줄 수 있어
국내 평균수명은 의학의 빠른 발달과 참살이(웰빙, well-being) 트렌드의 영향으로 빠르게 늘면서 중장기적으로 장수리스크에 직면할 가능성이 큰 것으로 전망되고 있다. 60세 남자 가장의 기대여명(생존할 기대 년수)은 견조하게 증가하면서 2012년 21.6세, 56세 배우자 여자의 기대여명은 30.3세이며, 확률적으로 부부 두 사람 중 적어도 한명이 기대여명 보다 오래 살 가능성은 크다.
기대 수명을 80세 중반 수준으로 고려하고 있기 때문에 당장 장수리스크에 직면할 가능성은 낮지만 중장기적으로 길어질 수 있다. 현재의 주택연금 시스템 하에서 만일 수명이 길어질 경우 월지급액도 줄어들 수 있다는 얘기다. 수명이 짧아지면 주택의 남은 가치를 유족에게 돌려주는 반면 오래 살면 결국 공공기관에서 부담하기 때문에 결국 국민의 세금이 들어가야 하는 상황이 올 수도 있다는 것이다. 기대여명이 커질수록 현재 지급액을 바꾸지 않으면 주택연금의 보증손실은 빠르게 증가하기 때문에 주택연금 기관의 지급액이 조정될 수밖에 없는 것이다.


금리상승 시 주택가격과 지급금액의 현재 가치가 변하면서 적정 월지급액이 축소될 수 있다. 금융위기 직전 7% 수준의 국내 예금은행 대출 금리수준은 자본의 초과공급 현상으로 인하여 3%대의 초 저금리 수순을 유지하고 있다. 중장기적으로 자금의 선순환구조 회복, 경기회복과 인플레이션 가시화는 향후 금리 상승을 시사하고 있다. 미국을 비롯한 주요국의 출구전략에 따라 추가적인 기준금리 인상이 예상되며, 이에 따라 시장금리와 금융기관의 대출 금리도 상승할 가능성이 커 보인다.
현재의 주택연금 시스템 하에서 만일 금리상승 기조가 이어질 경우 주택연금 월지급액이 빠르게 줄어들 수 있다. 아울러 금리수준이 높아지면서 주택연금 대출의 할인율이 커질 경우 주택연금 보증기관의 보증손실이 커지기 때문에 주택연금 기관의 지급액이 조정될 수밖에 없는 것이다. 또한, 대출 할인율은 모기지 금리에 일정 대출가산금이 붙여진 금리이며, 가산금이 변화하지 않더라도 금리수준이 상승하면 대출 할인율은 증가된다.

 

환경 변화에도 지급액 유지 시 재정문제 대두
현재의 주택연금 시스템 하에서 여건이 변화할 경우에도 일정 정도의 월지급액을 유지할 경우 공적 보증기관의 보증손실이 커질 수 있다는 우려도 생긴다. 수명이 짧아지면 주택의 남은 가치를 유족에게 돌려주는 반면에 수명이 길어질 경우 비대칭성으로 인해 결국 보증손실이 커지게 된다.
또한, 금리수준이 높아지면서 주택연금 대출의 할인율이 커지거나 주택연금 종료 시 주택가격 하락으로 보증기관의 판매가격이 떨어질 경우 월지급액을 축소시키지 않는다면 공적 보증기관의 보증손실은 커질 수밖에 없다.
이러한 여건 변화에도 일정 수준(초기 수준)의 월지급액을 유지시킬 경우 3억원 주택에 대한 총 주택연금 지급액과 종료 시의 기대여명 증가, 금리 상승, 주택가격상승률 하락 등의 동시 다발 여건 변화를 반영한 주택가격의 현재가치로 비교한 손실 시뮬레이션은 발생될 수밖에 없다. 이와는 반대의 상황일 경우 별다른 문제는 없을 것으로 예상되고 있다.
하지만 인구고령화, 성장 동력 약화로 ‘재정수지 악화-국가채무 급증’의 악순환 구조에 대한 우려가 증대되고 있는 상황에서 보증손실이 지속되기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 충고이다.

국내 주택연금은 여러 제약 요인을 고려하고 설계되었으나, 중장기적으로 큰 변화를 보일 수 있는 이들 제약 요인의 극복이 활성화의 관건으로 보여 지고 있다. 점차 심각해지고 있는 고령자의 노후소득보장 문제를 해결하기 위해서 주택연금의 역할이 중요한데 앞에서 언급된 제약 요인에 따른 실효성 감소에 대한 대비가 시급해 보인다.
현재의 주택연금의 수요가 월지급액 측면에서 실효성이 있기 때문인데 만일 월지급액이 축소되면 이용자가 급감하면서 노후소득보장 문제에 직면할 가능성이 높기에 안정적인 역모기지 제도의 정착이 매우 중요한 상황이다.
이에 따라 장기간에 걸친 주택가격 변동 위험을 최소화하기 위해서는 주택가격의 평가 및 장기예측 기법 등이 필요하고 향후 국민세금 부담을 최소화하기 위하여 월지급액을 2~3년 주기로 조정하여 보증기관의 부담을 최소화해야 할 것이라고 지적했다.
이와 더불어 경제정책을 단기적 성과위주로 펼치기 보다는 중장기적 관점에서의 경제 및 금융시장의 안정에도 역점을 둘 필요가 있다고 박덕배 연구원은 충고했다.

김민호 기자
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