월세전환시 주의할 점은?

서울의 월세비중이 30%를 넘어섰다고 한다. 전국의 아파트 월세 비중 30%는 이미 넘어섰지만 매매가격대가 높은 서울아파트의 월세비중이 30%를 넘은 것은 이번이 처음이다.

2011년 1월 15.4%였던 월세비중이 2013년 1월 20%를 넘었고 지난 2월 28.7%를 넘더니 이번 달에는 30%를 넘어선 것이다.

국토교통부에 따르면 2월 전.월세 거래량 중 월세비중은 42.2%라 하니 서울만의 문제는 아니고 전국적인 현상인데 보증금을 적게 내고 고액의 월세를 내면서 신고하지 않는 경우까지 포함하면 실제 월세비중은 이 보다 더 크다고 할 수 있겠다.

이렇게 월세거래가 늘어나는 이유는 저금리 시대 속에서 집주인들은 전세를 받아 마땅히 돈을 굴릴 때가 없어지면서 전세보다는 월세 받기를 원하고 있는 반면, 세입자들은 저금리 영향도 있고 당연히 전세자금대출도 잘되니 전세를 원하지만 전세가격 상승폭이 너무 빠르고 높아서 따라가지 못하고 있고, 지나치게 높은 전세비중으로 깡통전세에 대한 두려움도 커서 월세를 원하는 분들도 늘어나고 있다.

또한 전세를 구하고 싶어도 전세물량 자체도 귀해서 하늘의 별따기가 되다 보니 울며 겨자 먹기 식으로 월세 또는 반전세로 전환되고 있는 전세입자도 많은 것이 슬픈 현실이다.

주택임대차시장이 전세에서 월세시대로 가고 있는 것인데 바로 월세로 전환하기에는 세입자들의 저항이 아직은 강하기 때문에 과도기적인 반전세로 전환되는 현상도 두드러지고 있다.

세입자의 경우 목돈인 전세금을 올려주는 것은 부담이 되고 그렇다고 월세비중을 너무 높이면 금리차이 때문에 부담이 되는 상황이고, 집주인 역시 전세보다는 월세가 좋기는 하지만 월세비중을 높이면 큰 폭의 보증금을 반환해야 하는 것도 부담이 되기 때문에 전세 인상분을 월세로 받는 반전세도 늘어나고 있는 것이다.

이렇게 전세와 월세로 양분화 된 임차시장에서 좀 생소한 반전세로 재계약이 되는 현상이 늘어나고 있는데 주의해야 할 점을 어떤 것이 있는지 한번 알아보도록 하자.

먼저 반전세로 재계약을 할 경우 계약서를 다시 작성해야 하는 것이 좋다. 직접 계약서 작성하는 것이 부담스러우면 거래했던 중개업소 가서 10만원 정도 대필료 내시고 계약서 작성 도움을 받는 것도 좋다.

보증금 변동이 없이 월세만 추가되는 경우 특약사항에 종전 계약서 승계를 명시해서 기존 확정일자를 유지하는 것이 좋은데 혹시라도 확정일자를 다시 받아버리면 전세금 우선변제권 순위가 늦춰지기 때문에 오히려 불리해지기 때문이다.

재계약 시 선 순위 근저당이 있는지도 확인을 해야 한다. 재계약 전에 집주인이 별도 대출을 받을 수도 있기 때문이다.

그리고 월세 소득공제 여부와 도배, 장판 등 집 수리여부도 계약 전에 미리 집주인과 협의하는 것이 향후 발생할 분쟁을 줄일 수 있다.

마지막으로 전환요율이 적정수준인지도 따져보는 것이 좋다. 전세금을 월세로 전환하는 경우 법적인 전환요율은 10%이지만 저금리 상황에서 10%를 적용하기는 어렵고 최근에는 5%에서 6%수준 정도로 맞춰지고 있기에 이런 점 감안하여 너무 무리한 전환요율이 적용되는지도 확인이 필요하다.

참고로 전월세 전환율이란 전세에서 월세로 전환하는 요율인데 1억원을 연 10%로 월세 전환하면 월0.83% 월세는 83만원이 되고, 8%면 67만원, 6%면 50만원, 5%면 42만원이 된다.

계산하는 방법은 전환요율 = [(월세x12) / 전세금] x 100으로 보증금3000만원을 전환율 8%로 하면 20만원이 된다.