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[DG부동산] 전세 품귀로 신개념 주거용 오피스텔 인기
[DG부동산] 전세 품귀로 신개념 주거용 오피스텔 인기
  • 김호성 기자
  • 승인 2020.10.22 17:21
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코로나19 대응책 및 3기 신도시 토지 보상 등 유동성 공급 지속
부동산 규제를 피해 임대수익이 안정적인 오피스텔 부각
자료 = NH투자증권

[데일리그리드=김호성 기자] 아파트 대출규제가 강화되고 다주택자의 조세 부담이 커지면서 안정적인 임대수익을 추구할 수 있는 오피스텔 투자가 각광받고 있다.

코로나19가 장기화되고 있다. 한국 등 아시아 국가뿐만 아니라 미국, 유럽 등에서도 3차 확산이 발생했다. 이에 따라 주요국의 완화적 통화정책과 확정적 재정정책 또한 지속되고 있다.

한국은행은 기준금리를 사상 최저치인 0.5%까지 인하하였으며, 정부는 코로나19 재확산에 대응하기 위해 7.8조원 규모의 4차 추가경정예산안을 편성했다. 한편, 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천대장, 과천, 안산 장상 등) 토지 보상금 45조원도 올해 하반기 집행이 예정되어 있어 유동성 공급은 지속될 것으로 예상된다.

 

세계적으로 초저금리 환경하 유동성 공급으로 인해 안전자산(금, 채권, 부동산 등)과 위험자산(주식 등)으로의 쏠림 현상이 발생하고 있다. 한국의 경우도 다르지 않다. 특히, 부동산의 경우 코로나19로 인해 수도권을 중심으로 주택 공급이 원활하게 이루어지지 못해 향후 공급부족 현상이 예상되며 이에 따른 전세 품귀 현상이 나타나고 있다.

이에 정부는 아파트의 매매 및 전세가격 급등을 해결하고자 지역별 대출규제, 세금중과(양도세, 종합부동산세), 주택임대차보호 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 등을 시행하고 있다. 고강도 부동산 정책으로 아파트 거래량은 급감했지만 매매가격은 유지되고 있으며, 전세가격은 급등 중이다.

이런 복잡한 부동산 규제에서 벗어나는 방법으로 오피스텔(Officetel) 투자가 있다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되며, 세법에서는 주거용과 업무용으로 구분하여 과세하고 있으나, 취득 시점에는 그 용도를 확정하기 어렵다.

이로 인해 오피스텔 투자는 ▲300세대 미만은 청약 없이 선착순 분양 ▲담보대출비율 약65~80% 가능 ▲실질 임대 수익률 약 4.3% 등의 장점을 지닌다. 최근 아파트 대출규제가 강화되고 다주택자 조세 중과 부담이 더욱 커짐에 따라 안정적인 임대수익을 추구할 수 있는 실물투자 자산으로서 오피스텔이 주목받고 있다.

이 같은 내용의 보고서를 낸 NH투자증권 김형근 연구원은 주거용 오피스텔에 대한규제가 강화되는 현 시점에서 오피스텔 관련 세제를 정리하고 최근 오피스텔 트렌드를 통해 향후 시장을 전망했다.

보고서는 최근 주거용 오피스텔 Trend에 대해 최근 전세 품귀 현상 및 전세가격 상승은 가을 이사철과 맞물려 주택공급이 원활하지 못하고 향후 수도권 중심의 신규 입주물량 감소에 따른 공급부족 예상으로 인해 나타난 현상으로 분석된다.

이에 정부는 3기 신도시에 대한 사전청약을 실시하고 수도권 신규 주택공급 확대 계획을 마련 중이다. 주택 매매거래량 감소가 지속되고 전국의 부동산 가격이 전반적으로 조정세를 보이겠지만, 추가 규제가 부재하고 금리 하락 영향이 존재해 부동산 가격의 급격한 하락은 제한적일 전망이다.

자료 = NH투자증권

전세 품귀 현상으로 인해 상대적으로 대출 및 지역규제가 제한적인 주거용 오피스텔에 관심이 집중되고 있다. 5년 전부터 서울 강남지역에서 주거용 오피스텔이 미국 및 유럽풍 레지던스 호텔(Residence Hotel)에서 확장된 서비스드 레지던스(Serviced Residence)로 다시 변화하고 있다.

기존 레지던스 호텔처럼 각종 편의시설인 라운지·사우나·피트니센터·수영장 등의 부대시설뿐만 아니라 개인 세탁실, 주방, 거실 등의 편의시설까지 갖춘 ‘호텔 같은’ 주거시설을 서비스드 레지던스라 할 수 있다.

2020년 코로나19의 장기화에 따라 주거용 오피스텔은 더 넓어지고 있으며 다양한 편의시설을 즐길 수 있는 공간으로 변화하고 있다. 예를 들어 조망권을 확보하기 위해 전면 유리창을 채용하거나 밖이 보이는 복층형태로 건설되고 있으며, 조식서비스나 세탁서비스를 게공하기도 하고, 피트니스 및 수영장도 갖추어져 있다. 사우나 시설과 발렛파킹까지 이용할 수 있는 곳도 등장하기 시작했다. 이러한 고급 주거용 오피스텔은 서울의 강남지역뿐만 아니라 여의도, 부산 해운대 등으로 확산될 것으로 예상된다.

김형근 연구원은 “국내 주거용 오피스텔 유망지역은 서울 지역으로 강남구, 영등포구, 용산구, 중구, 서대문구, 마포구 등”이라고 말하고 "직장수요가 견조하고 유동인구가 많은 지역으로 직주근접의 니즈(needs)가 꾸준히 증가하는 곳이기 때문"이라고 진단했다.

또한 "경기도 및 지방보다 서울지역의 오피스텔 수요가 많은 것은 어느 지역보다 1인 가구의 증가 속도가 빠르기 때문"이라고 분석하고 "실제로 서울의 주택보급률은 1~2인 가구 증가에 따른 소형주택 수요 확대로 2015년 96%, 2016, 2017년 96.3%에서 2018년 95.9%로 오히려 하락하며 여전히 100% 이하 낮은 수준으로 유지되고 있다"고 말하면서 "2018년부터 서울 아파트 신규분양이 감소함에 따라 주택의 공급부족 현상과 함께 전세 품귀도 지속될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.