어느 날 후배가 찾아와서 나에게 하소연을 한다. 이유는 상가 임차에 대한 것이었다. 자신이 서울 강남에 가게를 임차해 장사를 시작하자마자, 건물주가 바뀌었다고 한다. 그리고 새로운 건물주는 이 건물을 철거하고, 다시 건물을 지을 것이라고 한다.
새 건물주는 후배에게 후배의 가게는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니라고 하며, 2년간 임대차는 보장할 것이니 그 후에는 나가는 것으로 합의를 하자고 한다.

후배는 자신이 장사를 시작한지 몇 달 되지도 않았는데 이런 일이 생겨서 억울해 하였다. 후배의 상담내용을 질의, 문답으로 풀어보았다.

1. 임대차보증금 3억원, 월세 300만원, 권리금 1억원인데, 상가임대차보호법상 보호 안 되나요?
결론부터 말하면 첫째, 5년 간 임대차기간을 보장받는 것과 둘째, 권리금 관련 조항 등은 보장을 받을 수 있다.
최근 개정 상가건물임대차보호법이 2015년 5월 13일 공포되어 시행이 되었다. 개정된 법은 제2조 제3항을 개정하여 기존의 계약갱신요구권에서 추가하여 대항력, 권리금 등에 관한 조항도 추가시킴으로써 임차인을 더욱 보호하는 방향으로 개정되었다. 즉, 계약갱신요구권에 추가하여 대항력, 권리금 등을 모든 상가임대차에서 원칙적으로 적용된다는 것이다.
그러므로 원래 후배의 가게는 6억원짜리 보증금이 있는 것으로 평가되어서(=임대차보증금 3억원+월세 300만원×100) 동법이 적용되지 않을 것 같지만, 그렇지 않다는 것이다. 그러므로 새 건물주가 후배에게 한 말의 반은 맞고, 반은 틀린 것이다.

2. 건물주가 재건축을 하는 경우에도 5년 동안의 기간을 보장 받을 수 있는가?
결론적으로 말하면, 건물주가 적법하게 재건축하는 경우에는 임대차기간 5년 보장을 받지 못한다.
동법 제10조 제1항 7호는 안전 등의 이유로 적법하게 철거, 재건축을 하는 경우에는 건물주는 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 그러므로 사안에서와 같이 새 건물주가 안전 등의 이유로 적법하게 철거, 재건축을 하는 경우라면, 임대차기간 5년을 보장받지 못하게 될 수가 있다.

3. 후배의 권리금은 새 건물주에게 돌려받을 수 있는가?
결론적으로 말하면, 원칙적으로 후배는 새 건물주에게 권리금을 돌려받을 수 없을 가능성이 크다.
세입자가 권리금을 건물주에게 주었다는 경우와 건물주가 세입자의 권리금 회수기회를 보호하지 않았다는 등의 특별한 사정이 없으면 후배는 새 건물주에게 권리금을 돌려달라고 할 수 없다.

기타 자세한 내용은 sejun219012@hanmail.net로 문의하면 더욱 정확한 정보를 안내 받을 수 있다.

임세준 변호사
경기고등학교 졸업
서강대학교 경제학과 졸업
전남법학전문대학원 졸업
법률사무소 힐링 소속 변호사