10년 전 ‘부동산투자는 과학이다’ 라는 책이 베스트셀러였다.

부동산은 정형화된 법규에 따라 건축한 실물자산으로 토지매입비, 건축비, 세금, 이윤이 포함되어 가격이 책정되고 수요와 공급의 시장논리를 벗어난 가격이 형성되기는 어렵기 때문에 상당히 과학적이라 할 수 있다.

거의 전 재산이나 다름없는 큰 돈이 투자되는 부동산투자의 특성상 그냥 막연한 감으로 투자하는 투자자들은 없다.

나름대로 논리적인 근거에 따른 과학적인 접근방법을 통하여 생긴 믿음과 확신을 가지고 투자를 하게 되는데 분명 과학적이라면 오차범위는 있을 수 있지만 성공, 실패의 극단적인 결과가 나오면 안되지만 현실은 성공과 실패가 공존한다.

진짜 부동산투자는 과학일까

부동산은 과학적이지만 부동산을 투자하는 사람들이 감정적이고 자신한테 유리한 주관적인 해석을 통한 과학적인 착각에 빠지기 때문에 부동산투자는 과학적이지 않다.

사람들은 미래에 대한 불안을 가지고 있어서 항상 불안해하고 이런 불확실성을 조금이라도 극복하기 위하여 논리적 근거를 가지는 과학에 의존하게 되는데 그 과학을 받아들이는 것은 본인 자신이고 받아들일 때 자신한테 유리한 방향으로 받아들이면서 오류가 발생하게 되는 것이다.

부동산가격은 수요와 공급으로 결정되는데 공급은 과학적인 부동산이다.

공급물량과 부동산 가격은 반비례해서 공급물량이 줄어들면 가격은 오르고 공급물량이 늘어나면 가격은 조정이 되는데 공급물량은 그 동안 공급이 된 주택보급률과 향후 2-3년 후 입주물량의 근거가 되는 현재의 분양물량과 주택 인허가 실적을 통하여 예측이 가능하다.

문제는 부동산을 구입하기도 하고 팔기도 하는 수요가 과학적인 것 같으면서 과학적이지 않다는 것이다.

글로벌 경제상황, 국내 내수경제, 주택보급률, 입주물량, 분양물량, 부동산정책 등 과학적인 부동산요소를 각자 투자성향에 따라 다르게 이해하거나 적용시점이 다르고 한번 분위기를 타게 되면 그렇게 좋아하는 과학적인 근거는 어느새 자신이 원하는 방향으로 해석이 되고 분위기의 파도 속에서 몸을 맡긴 채 주관적인 투자를 하게 된다.

2006년 서울부동산 광풍이 불 당시 부동산정책은 이미 경고음을 주면서 계속 규제정책을 내고 있었고 신규분양물량 역시 계속 증가하고 있었지만 투자자들은 부동산상승에 취해서 이런 과학적인 근거를 무시하고 투자의 파도에서 빠져 나오지 않았고 결국 2009~2012년까지 극심한 침체를 겪으면서 투자손실을 감수했어야 했다.

반대로 2012년 서울부동산 한파가 몰아칠 당시 부동산정책은 규제완화를 하기 시작했고 전세가격은 계속 상승하고 있었으며 신규분양물량이 줄어들면서 입주물량 감소를 알려주었지만 부동산하락에 겁을 먹어서 투자의 파도에 들어오지 않았고 지금도 그때 샀어야 하는데 하는 후회를 하고 있는 분들이 많다.

부동산투자에서 실패확률을 줄이고 성공확률을 줄이려면 횡단보도 앞에서 한 사람이 건너면 신호등을 보지도 않고 따라 건너는 것처럼 부동산도 다른 사람들이 너도 나도 사면 따라 사야 할 것 같고 팔면 팔아야 할 것 같은 동조효과(Conformity effect)가 작용되기 때문에 이런 동조효과에 너무 휩쓸리지 말고 객관적이고 과학적인 근거에 입각하여 자신만의 투자전략을 세울 필요가 있다.

또한 항상 예측과 다른 결과가 나올 수 있지만 타이밍적인 오차는 언제든지 생길 수 있는 것이기에 기다릴 수 있는 여유와 보수적인 자금계획을 세우는 것이 중요하다.

과학적인 근거와 기본과 상식에 입각한 부동산투자가 성공확률이 높은 것은 당연한 것 아닐까?

[글: 부동산연구소 김인만 소장]