전세난이 지속되면서 상대적 약자인 세입자들이 분쟁발생 시 어려움을 겪고 있어서 전세입자들이 계약 할 때 그리고 계약만기 시 알아야 할 필수상식에 대하여 2회에 걸쳐 알아보도록 한다.

1회 계약 할 때 알아야 하고 주의해야 할 것은 어떤 것들이 있을까 살펴보자.

전세계약 시 가장 기본은 계약의 주체와 책임은 본인 당사자라는 점을 알아야 한다.

공인중개사가 당연히 알아서 계약진행을 잘 하겠고 문제가 생길 경우를 대비하여 책임보험도 가입하지만 막상 계약문제가 발생하면 중개과실을 입증하기가 어렵고 입증하더라도 협의가 되지 않으면 민사소송을 통해서 손해보상을 받아야 하는데 100% 온전히 보상을 받는다는 보장도 없기 때문에 본인 스스로 꼼꼼한 검토와 계약을 할 필요가 있다.

본인확인은 가장 기본으로 집주인 보인 얼굴과 신분증과 등기부등본상 이름을 반드시 확인해야 한다.

전세계약 시 본인이 아닌 대리계약을 하는 경우에는 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장 확보는 필수이며 집주인의 신분증과 등기부등본을 확인하고 집주인과 직접 통화를 해서 주소, 주민번호 앞자리 등 본인확인을 한번 더 하는 것이 좋으며 가급적 직거래보다는 공인중개사를 통한 계약을 하는 것이 안전하다.

계약사고의 대부분이 직거래 시 발생하고 있기 때문이다.

대항력을 갖추기 위하여 전입신고 시 확정일자를 받게 되는데 확정일자만 받는다고 대항력이 생기는 것이 아니라 전입신고, 확정일자, 실 거주(점유) 이 3가지고 만족되어야만 대항력 효력이 발생하는 것으로 특히 익일 12시 (전입신고, 확정일자, 이사한 날 밤 12시) 효력이 발생하기 때문에 이사 후 전입신고를 미루지 말고 당일 모두 하는 것이 좋다.

또한 전입신고를 할 때 본인이 주소를 잘못 기재한 경우, 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 일시적으로 주민등록을 이전한 경우, 주민등록상 동, 호수 표시가 기재되지 않은 경우, 전입신고 전에 저당권, 가압류, 가등기, 처분금지가처분이 된 주택의 경우에는 대항력이 없어 보호를 받지 못할 수 있으니 주의가 필요하다.

전세 난이 심하다 보니 입주를 하지 않아 등기가 나지 않은 입주 예정인 분양권 상태에서 전세계약을 미리 하는 경우 대부분 집주인들은 전세금을 받아서 잔금을 하려고 미리 시세보다 조금 저렴한 가격에 전세를 계약하기 때문에 가급적 아파트 잔금일 전에 전세잔금을 하기 보다는 잔금날짜를 맞춰서 잔금 당일 집주인과 동행해서 전세잔금으로 아파트 잔금을 하고 남은 금액은 집주인한테 주는 것이 좋다.

아파트 잔금을 해도 등기가 나려면 시간이 필요하기 때문에 전세계약 특약사항에 등기 후 전입신고와 확정일자가 완료되기 전까지 권리관계에 문제가 없어야 하고 언제까지 등기가 완료되어야 한다는 내용을 명시하는 것이 좋다.

또한 대출이 있어서 대출 상환하는 조건으로 전세계약을 하는 경우에도 잔금 일에 바로 집주인한테 잔금을 송금하기 보다는 같이 은행에 동행해서 대출상환하고 근저당 감액등기나 말소접수를 확인하는 것이 좋고 동행할 수 없을 때는 중개해준 중개사한테 동행해줄 것을 부탁해도 좋고 특약사항에 잔금 일에 대출상환 및 근저당 감액 또는 말소 조건을 명시하는 것이 좋다.

그리고 가끔씩 계약 후 24시간 이내 해지요구를 하거나 계약서 작성하지 않고 계약금만 입금하면 계약해지가 가능하다고 잘못 알고 있는 분들이 많은데 계약서에 도장을 찍거나 계약금을 입금하게 되면 계약은 성립되기 때문에 계약 전에 충분히 고민을 할 필요가 있겠다.

그리고 무엇보다 문제가 생기기 전 예방이 가장 좋은 방법이기에 전세 집을 구할 때는 가급적 전세금과 근저당채권최고액의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 좋고 70%를 넘는 경우 꼭 그 집이 마음에 든다면 보증금을 안전수준까지 낮추고 반전세로 일부는 월세로 전환하는 것도 안정성을 높이는 방법이며, 집주인의 직업이 안정적인 확인해보는 것도 도움이 된다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]