2015년 을미년(乙未年)도 저물어 가고 있다.

올해 부동산시장은 강세로 시작해서 상반기 높은 상승세를 보였고 하반기 접어들어 급증하는 가계부채를 억제하기 위한 대출규제와 미국금리인상 임박, 크게 늘어난 분양물량에 대한 우려가 커지면서 지금이라도 들어가야 하나, 기다려야 하나 투자자들의 고민이 깊어지고 있다.

2016년 부동산시장 어떻게 될까

2016년 부동산시장의 핵심 키워드는 전세가격, 분양물량, 대출규제, 금리인상이다.

전세가격의 강세는 2016년에도 이어질 가능성이 높다.

전세를 원하는 수요자들은 여전히 넘치고 있는 반면 입주물량은 분양물량이 입주물량으로 연결이 되는 2017년 하반기까지는 부족한 상황인데 특히 서울은 분양물량도 평균 이하로 부족하기 때문에 서울의 전세공급 부족은 당분간 계속 이어질 것이고 여기에 저금리 영향으로 전세에서 월세로 전환하는 집주인들까지 늘어나면서 2016년 전세가격은 2015년의 강세를 이어받아 우리들을 힘들게 할 것으로 예상되며 이런 전세가격 강세가 매매가격의 든든한 버팀목이 되어주기 때문에 폭락가능성은 낮다고 할 수 있다.

입주물량과 매매가격은 반비례하기 때문에 늘어난 분양물량이 향후 입주물량 증가로 이어지면 부동산시장의 조정압력은 커지게 되는데 분양시장의 열기에 힘입어 건설회사들이 고분양가 분양물량을 밀어내고 있어서 2-3년 후 입주물량 증가로 인한 부담이 될 가능성이 있다

실제로 2015년 9월 기준 전국 분양물량이 33만5612가구로 07~14년까지 평균 분양물량이 27만6271가구임을 감안하면 평균이상의 많은 분양물량이 나왔는데 다만 서울의 분양물량은 2만2642가구로 평균분양물량인 3만528가구보다 작아서 경기, 인천, 지방보다는 입주물량 영향은 제한적일 것 같다.

급증하는 가계부채로 인하여 은행의 담보대출을 조이고 있고 특히 담보대출까지 규제를 확대할 예정이기 때문에 부동산시장 특히 신규분양시장의 열기에 찬물을 끼얹을 가능성이 있는데 정부가 부동산규제가 아닌 가계부채 억제가 목표이기 때문에 대출규제로 인한 부동산시장의 영향은 제한적이고 서울보다는 수도권, 지방이 먼저 영향을 받을 가능성이 높다.

미국의 금리인상에 대한 불안이 큰 것은 사실이지만 미국경제회복에 대한 선제대응과 제로금리로 내려온 기준금리를 정상화 시키기 위함이고 단기간에 큰 폭의 인상보다는 소폭 인상 후 관망을 반복하면서 3년에 걸쳐 2-3%정도의 기준금리를 목표로 할 것이며 무엇보다 미국이 금리를 올려도 우려하는 것보다는 영향이 제한적이고 단기간 우리나라 기준금리 인상가능성도 낮기 때문에 미국 금리인상에 대한 지나친 불안감을 가질 필요는 없다.

2016년 투자전략은?

전세가격 강세와 입주물량 영향도 제한적이어서 일부에서 우려하는 폭락가능성은 낮고 지역별로 강세 또는 강 보합세가 이어질 가능성이 높으나 대출규제와 미국금리인상에 대한 불안심리로 인한 투자심리 위축 영향이 있을 수 있어서 많은 대출을 많이 받거나 주택 수를 늘리는 무리한 투자는 하지 않는 것이 좋겠다.

2016년도 건설회사들이 고분양가와 많은 분양물량을 밀어낼 것으로 예상되기 때문에 향후 입주물량 증가에 따른 부담을 감안하면 수요층이 충분히 확보된 지역 위주로 투자하는 것이 좋고 분양물량이 많거나 고분양가 분양단지는 주의가 필요하며 분양물량이 많은 지방이나 수도권 지역은 투자기간을 짧게 잡고 매도타이밍 역시 다소 여유 있게 잡는 것이 좋겠다.

아파트 시장은 입주물량과 정책에 따른 흐름에 민감하지만 저금리와 불안한 노후 때문에 안정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산을 원하는 수요는 꾸준히 늘어나고 있어서 아파트만 고집하기 보다는 수익형부동산에 관심을 가질 필요도 있겠다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]