최근 분양물량 급증으로 공급과잉 우려가 제기되고 있는데 작년 분양물량이 많은 것은 사실이나, 2016-2017년 분양물량이 과도하지 늘어나지 않는다면 연 평균 누적물량을 감안하면 아직은 지나친 우려를 할 정도는 아니다.

특히 신규택지가 부족하여 재건축.재개발 물량의 의존도가 높은 서울은 멸실주택을 감안하면 공급물량 걱정은 잠시 접어두어도 좋을 것 같다.

한국감정원 보고서에 따르면 서울의 연평균 필요주택은 9만9000가구 정도인데 2016년 준공예정물량은 6만7000가구, 2017년 6만2000가구임에 반하여 올해 서울의 멸실주택은 4만7000여 가구로 예상이 되면서 서울의 실질 필요주택은 부족한 상황이다.

서울의 멸실주택이 2012-2014년 평균 2만여 가구, 2015년 3만4000여 가구에서 올해 4만7000여 가구로 크게 늘어난다는 것은 재건축.재개발 사업이 활발히 진행되었기 때문인데 실제로 올해 전국 재건축.재개발 물량은 10만4568가구로 전체 분양물량 34만여 가구의 30%정도 되며 이 중 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량은 작년 2만7293가구보다 83%정도 늘어난 5만여 가구이고 특히 투자자들의 관심이 높은 서울의 재건축.재개발 일반분양 물량은 전체물량의 44%정도인 2만3216가구로 예상이 된다.

올해 유망 재건축.재개발 물량은?
일단 가장 먼저 눈에 띄는 단지는 강남 대표 재건축 단지인 개포주공인데 개포주공2단지 래미안블레스티지 총1957가구 중 396가구가 3월 일반분양 예정이며 뒤이어 개포주공3단지 THE H(디에이치, 현대건설 고급브랜드) 총1315가구 중 73가구가 6월 분양예정이다.

신반포한신5차 재건축인 아크로리버뷰와 일원현대 재건축인 래미안 루체하이미 강남에서 선보일 예정이며 그 외 명일동 삼익 재건축인 래미안 명일역 솔베뉴, 용산 효창5구역 롯데캐슬, 흑석7구역 e편한세상, 남가좌1구역 DMC2차 아이파크, 봉천12-2구역 e편한세상, 길음3구역 롯데캐슬 등이 상반기 일반분양 예정이다.

하반기에는 거여2-2재개발 e편한세상, 대흥3구역 자이, 상도대림 e편한세상, 고덕주공2단지, 신길5구역 SK VIEW, 북아현1-1구역 힐스테이트 등이 분양대기하고 있다.

경기.인천 수도권에서는 과천7-2구역 래미안, 안산군자주공 재건축 등 5000여 가구가 일반분양 예정이며 지방에서는 부산 연산2구역 총1071가구 중 552가구, 대구 남산 4-6구역 총415가구 중 358가구, 제주 이도이동 남연립재건축 총426가구 중 243가구, 광주 계림2구역 1695가구 중 1188가구 등 2만여 가구가 일반분양 예정이다.

재건축.재개발 일반분양 주의사항은?

재건축.재개발은 조합원의 이익을 높이기 위하여 일반분양가를 높이려는 경향이 있고 조합원들이 좋은 동, 층을 선점하기 때문에 일반분양물량의 동,층,타입과 분양가, 옵션 등 분양조건을 조합원물건과 주변단지 시세와 꼼꼼하게 비교분석 한 후 청약결정을 하는 것이 좋으며 부동산시장의 변동성 감안하여 무리한 자금계획의 단기투자는 주의가 필요하다 할 수 있겠다.

글: 부동산연구소 김인만 소장