집값이 많이 올랐는데 지금 집을 사도 될까요? 혹시 떨어지는 일은 없을까요?

최근 이런 질문을 많이 받는데 공급물량 증가와 금리인상, 대출규제 강화 등의 영향으로 주춤하던 집값이 강남 재건축 일반분양이 고분양가 논란에도 성공을 하면서 인기지역 소형 새 아파트를 중심으로 강세를 형성하면 매수자들은 집을 사려니 몇 년 후 집값이 떨어질까 불안하고 집을 안 사려니 집값이 더 오를까 불안한 불안의 진퇴양난(進退兩難)에 빠져있다.

부동산시장 분위기는?

재건축, 재개발, 신도시 등 개발로 새 아파트가 나오는 강남, 마포, 옥수/금호, 마곡지구 등 인기지역 소형 새 아파트는 강세지만 그 외 기존 아파트나 대형면적 아파트는 보합세이다.

2-3월 서울 아파트 매매거래량은 작년 같은 기간 대비 56%수준에 머물렀고 1월에서 3월까지 아파트 매매가격 상승률 역시 작년 같은 기간 상승률 역시 서울은 36%, 6개 광역시는 14.8%, 작년 가장 뜨거웠던 대구는 마이너스로 돌아섰다.

이렇게 아파트 매매가격 상승이 둔화된 이유는 2월부터 시행된 대출규제 영향과 작년 주택공급이 2000년 이후 최대치인 51만 가구를 넘어서면서 2017-2018년 입주대란이 일어나지 않을까 하는 공급과잉 우려로 투자심리가 위축되었기 때문이다.

집 사도 될까?

공급물량 우려는 2007년~2008년 금융위기를 겪으면서 미분양 아파트가 대량 발생하고 매매가격이 분양가 아래로 떨어진 아픈 경험 때문에 다시 이런 상황이 반복되지 않을까 하는 우려가 크고 학습효과가 있어서 가격이 떨어질 때를 기다려 보겠다는 의견도 일리는 있다.

하지만 2007년 분양물량은 전용면적 85㎡초과 중대형 비중이 35.6% 정도로 많았고 그 후에도 몇 년간 25%수준을 유지하면서 실수요가 뒷받침 되지 않은 중대형 물량이 소화불량에 걸려 미분양이 급증하였지만 작년 분양물량의 중대형 비중은 7.6%로 실 수요층이 두터운 전용면적 85㎡이하 중소형 위주로 공급이 되고 있고, 수도권 아파트 매매가 대비 전세가 비율도 2008년 37% 수준이었지만 작년 73.3% 수준으로 전세가격이 매매가격을 뒷받침 하고 있으며, 분양가격 역시 2007-2010년은 매매가격 시세보다 분양가를 높게 책정하였지만 현재 분양가는 주변 새 아파트와 비교하면 비슷하거나 약간 높은 수준으로 분양가 거품이 심하다고 할 상황은 아니다.

또한 2010년 기준 인구 1000명당 주택 수를 보면 미국410, 영국434, 일본451에 비해 서울347, 전국364개로 주택재고가 높지 않은 수준임을 감안하면 입주물량 증가 영향이 어느 정도는 있겠으나 일부에서 걱정하는 것 같은 폭락수준으로 떨어질 가능성은 낮다.

물론 대출규제와 공급과잉 우려로 투자심리가 위축되고 있고 최근 일부 인기지역 분양단지는 고분양가 논란이 생기고 있으며 장기적으로 인구감소, 저성장, 고용불안 등 경제불안 요소들은 있지만 리스크 관리가 되는 실 수요자라면 단기 흐름에 너무 일희일비(一喜一悲)할 필요는 없다.

돌고 도는 것이 부동산이고 장기적으로는 화폐가치 하락이 반영되는 실물자산이기 때문이다.

[글: 김인만 부동산연구소 소장]