주택매매가격 안정, 전세가격 상승, 월세거래 확산은 최근 서울을 비롯해 전국의 대도시 주택시장에서 나타난 변화이다. 서울보다 먼저 주택시장의 활황기를 경험하고 안정기에 접어든 일본 도쿄는 어떨까? 

두 지역을 둘러싼 사회경제적 맥락이나 시장여건은 다르지만, 도쿄 주택시장의 성격 변화를 비교 준거로 삼는다면 최근 서울시가 당면한 문제를 더욱 객관적으로 파악할 수 있을 것이다.

버블붕괴 후 도쿄는 주택취득 여건 개선으로 주택공급과 인구가 증가

도쿄의 주택지 가격은 1986~1991년간 급등했다가 1991년 이후 급격히 하락했다. 이른바 버블붕괴 과정이 진행된 것이다. 버블붕괴 후 도쿄에서는 자가(自家) 착공량이 버블기에 필적할 만큼 증가했다.

이는 지가와 주택가격의 하락, 기업의 유휴지 처분 등으로 도쿄의 주택취득 여건이 개선됐기 때문이다. 그 결과 1990년대 중반 이후 도쿄의 인구도 증가했는데, 30대를 포함한 청･장년층의 인구가 유입되기 시작했다. 한편, 주택거래는 신규주택 위주로 이루어지면서 빈집이 늘어나는 등 재고주택 거래가 부진한 양상을 보이고 있다.

최근 서울 주택시장의 성격은 가격･수요･공급 측면에서 도쿄와 달라

서울은 도쿄와 달리 높은 주택가격이 유지되면서 주택취득 여건의 개선이 지체되고 있다. 최근 20년 동안 30대 이상의 인구가 지속 감소하면서 수요기반이 약화되고 있으며, 그에 따라 글로벌 금융위기 이후 주택공급량은 과거 활황기 수준에 이르지 못하고 있다.

가격･수요･공급 측면에서 서울의 주택시장은 버블붕괴 후 도쿄와 상이한 성격을 가지고 있다. 그러나 매매 거래가 아파트와 신규주택 중심으로 이루어지면서 노후 저층주택의 거래 부진이 우려된다는 점은 도쿄와 유사한 측면이 있다.

서울시는 주거안정 지원과 재고주택 관리를 중심으로 주택정책 추진 필요

서울은 높은 주택가격이 지속되고 있어 도쿄와 같이 인구의 순유입이나 인구유출의 억제를 기대하기 곤란한 상황이다.

서울연구원 남원석 연구원은 “서울시는 가구/세대별 특성에 따라 주거안정을 지원할 수 있는 정책수단 개발에 더욱 적극적으로 나서야 할 것”이라며 “일본의 경험을 거울삼아 재고주택의 효과적 관리방안도 마련해야 한다”고 조언했다.

이를 위해 “서울시는 세대 통합적 주택정책 수단 개발, 임차가구의 주거안정 지원 강화, 저층주거지 재고주택 관리의 체계화, 주택시장 동향 모니터링 등을 주요 정책과제로 설정할 필요가 있다”고 덧붙였다.