개포주공3단지 고분양가논란의 중심에 서다 고분양가 논란의 중심에 섰던 개포주공3단지 재건축 일반분양 아파트가 분양보증을 거부당하는 초유의 사태를 맞았다.

7월 25일 주택도시보증공사(HUG)는 개포주공3단지 재건축사업 일반분양 디에이치 아너힐즈 아파트 주택분양 보증을 승인하지 않기로 했다고 발표하였다. 주택도시보증공사에서 내린 결정이지만 정부가 강남 고분양가 아파트 손보기에 나선 것이라는 것이 맞은 것이다.

왜 보증거부를 당했나 주택도시보증공사가 밝힌 보증거부 이유는 조합과 시공사가 제출한 분양가를 인근 아파트 시세나 최근 공급한 아파트 분양가와 비교한 결과 지나치게 비싸 분양 보증을 승인하지 않았다고 한다.

개포주공3단지 시공사인 현대건설이 신청한 3.3㎡당 분양가는 4310만원으로 지난달 강남구 3.3㎡당 평균 분양가3804만원보다 13%가 높고 3개월 전 분양한 개포주공2단지 3.3㎡당 분양가3762만원보다14%가 높아서 주택도시보증공사는 인근 아파트 분양가 대비 10% 초과의 고분양가 기준에 걸렸다고 판단했다는 것이다.

개포주공3단지 재건축조합과 현대건설은 7월 실거래가 기준으로 개포지역 3.3㎡당 평균 분양가는 4465만원이고 2015년 분양했던 대치SK뷰(4045만원)도 이전 분양된 대치청실 분양가3321만원과 18% 차이가 났는데 형평성이 맞지 않다고 반발하고 있다.

특히 고분양가 논란예상에 따라 자체적으로 분양가를 3.3㎡당5000만원 이하로 낮추고 최초 분양보증 신청을 하였고 6월 30일 추가인하 요구에 따라 4445만원으로 낮췄으며 강남구 요구로 4319만원까지 내렸는데도 거부당하면서 난처한 상황에 빠졌다. 앞으로 어떤 일이 벌어질까 개포주공3단지 디에이치 아너힐즈 7월 일반분양은 사실상 어려워졌고 빨라야 8월 아마 9월 정도 일반분양이 가능하지 않을까 싶은데 개포주공3단지 분양보증거부는 예상이 되었던 일이다.

표면적인 형평성 문제는 기준을 분양가로 보느냐 현재 주변시세로 보느냐의 차이로 주택도시보증공사의 논리라면 4월 일반분양을 했던 개포주공2단지 래미안블레스티지도 분양보증거부를 했어야 하는 것이 맞고 그랬더라면 최근 과열양상을 미리 잡을 수도 있었을지 모른다.

하지만 지금 뒤늦은 강남 고분양가 잡기는 오히려 개포주공3단지 일반분양가를 대폭 낮춰서 분양을 하면 이미 형성된 주변시세와의 갭 차이로 투자자들이 더 몰려들어 높은 청약경쟁률과 청약성공으로 오히려 더 기름을 붙는 일이 될 수도 있고 반대로 고분양가 논란이 되는 강남을 잡으면 이미 탄력을 받은 투자자들은 탄력을 받은 투자자들이 강남 외 다른 지역으로 눈을 돌리면서 풍선효과가 생길 수 있는데 이미 중도금대출 보증강화가 되면서 하남미사 등이 과열이 되는 풍선효과 부작용이 시작됐다.

정부입장에서는 안정선을 벗어나 과열이 되는 분양시장을 그대로 두고 볼 수는 없고 고분양가 논란의 중심인 개포주공3단지가 먼저 매를 맞은 것인데 풍선효과로 다른 지역이 부풀어 오르면 분양보증 거부라는 간접규제보다는 분양가상한제, 전매제한, 2017년 말까지 유예된 재건축 초과이익환수 등에 대한 강한 규제가 나올 가능성이 높아서 지나친 과열 지나친 규제를 양성하는 빌미를 제공할 수 있기 때문에 고분양가는 절대 바람직하지 않고 주의가 필요하다.