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[분석] 속도전에 돌입한 재건축아파트.."충분한 타당성 조사가 필요할 때"

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[분석] 속도전에 돌입한 재건축아파트.."충분한 타당성 조사가 필요할 때"
  • 김인만
  • 승인 2017.01.22 09:20
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속도전에 돌입한 재건축아파트 재건축 초과이익 환수를 피하기 위한 재건축아파트들의 움직임이 분주해졌다.

재건축사업은 간단하게 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분계획승인 순으로 진행이 되는데 올해 말까지 관리처분 계획을 접수하지 못하면 내년부터는 재건축사업을 통해서 조합이 얻은 이익이 1인당 평균3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 하기 때문이다.

이런 재건축 초과이익 환수제는 부동산 투기를 막기 위하여 2006년 도입된 대표적인 재건축규제 대책으로 부동산시장을 과도하게 위축시킨다는 지적에 따라 2013년부터 2017년까지 한시적으로 유예를 했는데 길게만 느껴졌던 5년 유예기간의 끝이 다가오고 있다.

 

속도 내는 재건축아파트 예정대로 내년부터 재건축 초과이익 환수제가 부활하게 되면 조합원들이 부담해야 하는 금액이 늘어나면서 재건축 사업성이 떨어지고 개발이익이 줄어들면서 시세하락으로 연결되기 때문에 강남 재건축아파트들은 사활을 걸고 올해 안에 관리처분 계획을 접수해서 재건축 초과이익 환수제의 칼날을 피하려고 발버둥을 치고 있다.

국토교통부에 따르면 작년 6월 기준 전국 재건축 추진 아파트 단지 486개 중 이미 관리처분 계획을 승인 받은 133개 단지는 예정대로 추진이 될 것이고, 조합 설립 전 단계인 171개 단지는 이미 늦었고, 조합 설립인가는 받았지만 아직 관리처분 인가를 받지 못한 182개 단지(서울64개 단지, 인천9개 단지, 경기30개 단지)가 재건축 초과이익 환수를 피하려고 적극 속도를 낼 것으로 보인다.

강남의 대표 재건축아파트인 잠실주공5단지 조합은 올 3월까지 정비계획을 확정하고 상반기 중 사업시행인가를 받고 올해 안에 절차를 마무리하는 것을 목표로 하고 있고, 개포주공1단지는 관리처분계획을 수립하고 있으며 반포주공1단지는 정비계획변경 안을 제출하는 등 강남 재건축 단지들이 속도를 내고 있다.

또한 최근 재건축 사업 속도를 빨리 하기 위하여 신탁회사가 사업비조달부터 분양까지 모든 재건축 사업을 맡아 진행하면서 조합을 설립하지 않아도 돼 1~3년 정도 사업기간을 단축할 수 있는 신탁형식 재건축 사업에도 관심을 보이고 있으며 서울 여의도 시범아파트와 공작아파트가 신탁업체를 선정했다.

재건축 속도전 쉽지는 않아 서초 삼호가든3차가 사업시행인가를 받은 후 1년 10개월만에 관리처분계획을 확정을 한 것을 보더라도 속도를 내는 재건축아파트 단지들이 계획처럼 재건축 초과이익 환수의 칼날을 피할 수 있을지 걱정이 된다.

물론 올해는 재건축 초과이익 환수를 피하기 위한 공감대가 형성이 되면 다른 이해관계를 무시하고 빨리 진행이 될 가능성이 높지만 혹시라도 올해 못하고 내년 초과이익환수의 칼날을 그대로 맞아버리면 상당기간 표류할 가능성이 있다.

또한 원래 재건축 사업이 투자수익이 목적인 만큼 이해관계가 조금만 엇갈려도 첨예하기 대립하면서 사업시간이 길어지는 경우가 다반사이기 때문에 기대처럼 속도를 내는 것이 쉬운 일은 아니기 때문에 조합이나 이해관계자 말만 그대로 쉽게 믿기보다는 충분히 조사를 해보고 투자판단을 하는 것이 좋겠다.