"틈새시장은 수익형부동산"

매년 말, 신년 초가 되면 언론에서는 항상 새해의 부동산 전망을 예측하곤 한다. 그러한 예측을 통해 많은 사람들이 부동산을 구입하고, 투자를 한다.

2017년 정유년이 밝았고, 한 해를 새로 세운다는 ‘설(서다)날’도 지났다. 이에 현시점에서 필자도 2017년 부동산시장을 전망해 본다.

바야흐로 2017년은 부동산시장의 혹한기다. 정확히 말하면, 장기적으로 볼 때 2017년부터 1~2년, 길게는 3~5년 후까지 부동산시장이 혹한기라고 할 수 있다.

먼저, 필자는 단기적 전망은 하지 않는다. 단기적 전망은 불측의 변수가 많기 때문이다. 예를 든다면, 2012년도에 주택가격이 하락하여 많은 하우스푸어가 생겨났다. 아이러니하게도 하우스푸어가 생긴 것은 2008년도에 주택의 공급과잉 때문이다.

이론적으로는 공급과잉이 일어난 해에 미분양과 주택가격 하락으로 하우스푸어가 생겨야 하지만 2008년 당시에는 가격이 강보합세를 보이다가 공급이 끊길 무렵인 2012년도에 대량으로 하우스푸어가 생기게 된 것이다. 결국 주택이 대량 공급된 때에는 가격이 떨어지지 않고, 공급과잉을 체감할 때쯤 가격이 하락한 것이 불측의 변수로 작용한 것이다. 이런 여러 가지 변수로 필자는 단기적 전망보다는 장기적 전망을 바라 본다.

대한민국 경제의 한 축을 맡고 있는 부동산을 전망할 때는 기본적으로 이해해야 하는 개념이 있다. 첫째는 수요와 공급의 법칙이다. 간단히 설명하면, 물건을 사려는 사람이 많으면 가격은 올라가고, 물건을 사려는 사람보다 물건수가 많으면 가격은 떨어지는 법칙이다. 둘째는 부동산시장과 금융시장의 관계이다. 부동산은 금융(대출)에 종속된다. 대부분의 사람들은 부동산을 구입할 때 대출을 받으면서 레버리지 효과를 이용하여 구입하기 때문이다.

그럼 본론으로 들어가 보자. 필자는 왜 2017년 부동산시장이 혹한기라고 했을까?

대한민국의 과거 주택시장을 회상해볼 때 전반적으로 호황이었다. 중간에 불측의 변수가 작용하여 1997년 IMF와 2008년 국제금융위기에 부동산 가격이 폭락했던 때도 있었지만 말이다. 하지만 2014년도부터 2016년도까지 이어진 부동산 활황기도 올해로 끝날 것으로 보는 것이 필자의 생각이다. 필자가 부동산시장을 전망할 때 항상 염두에 두고 있는 ‘불측의 변수’는 없다고 가정해도 이미 예측 가능한 경우의 수가 너무 많다.

첫째, 커지는 금리인상의 압박이다. 미국의 중앙은행(Fed)은 작년 말, 기준금리를 0.25% 인상했다. 미국에서 본격적으로 금리인상을 시행한다면 우리나라에서도 분명 약간의 시차를 두고 금리를 올릴 수밖에 없다. 혹자는 과거 경험에서 미국에서 금리를 인상했을 때 우리나라는 금리를 인상하지 않고, 동결시켰거나 반대로 금리를 낮춘 경우도 있기 때문에 이번에도 큰 걱정을 하지 않는다고 한다. 하지만 필자의 생각은 이번만큼은 다르다. 실제로 미국의 금리 인상에 따른 국내의 기준금리 변동은 아직까지 없지만 이미 시중은행에서는 금리를 올린 상태이다.

결국, 부동산과 금융의 관계에서 부동산은 금융(대출)에 종속되기 때문에 금리가 인상된다면 주택을 구입하려는 실수요자와 투자자에게 부담으로 다가올 수밖에 없다.

둘째, 가계부채 증가에 따른 대출규제 강화이다.
현재 우리나라의 가계 부채는 1,300조원이다. 실로 어마어마한 액수이다. 코스피시장의 시가 총액이 1,300조원임을 감안했을 때 상장된 주식 전부를 팔아야 갚을 수 있는 수준이다. 이에 정부는 시한폭탄과도 같은 가계부채를 두고만 볼 수 없어 대출규제 강화에 나섰다. 대출심사를 강화하는 여신심사 가이드라인을 시행하여 대출자의 소득심사를 강화하였고, 중도금대출 뿐만 아니라 잔금대출까지 옥죄고 있다. 이렇게 대출규제를 강화하니 주택구입을 희망하는 서민들의 내 집 마련의 꿈은 포기해야하고, 대출을 받아 주택을 공급하는 건설사도 타격을 받는다. 결국, 수요와 공급 모두 하락할 수밖에 없다는 결론이다.

셋째, 도널드 트럼프 미국대통령의 자국 우선주의 정책에 따른 우리나라 경제에 끼칠 영향력이다. 트럼프는 절대적인 미국 우선 정책과 보호무역주의, 보복관세 등의 공약사항을 당선 직후부터 실시하고 있다. 보호무역주의가 실시되고, 관세율이 높아진다면 우리나라 경제에 큰 타격을 입는 것은 당연지사다. 또한, 정부에서는 올해 경제성장률 전망치를 3.0%에서 2.6%로 낮추면서 저성장 기조가 이어질 전망이다. 결국, 가계 소득이 줄면 소비도 줄어들고, 경기침체의 악순환으로 이어져 주택 수요를 감소시킬 수밖에 없다.

넷째, 과잉공급과 그에 따른 미분양사태이다. 2014년도부터 부동산 시장이 호황이다 보니 아파트 분양 물량이 크게 증가했다. 또한 2016년도에만 50만호 가까이 건설되었고, 올해와 내년에 걸쳐 80만호 이상이 공급되니 공급량이 크게 늘어남은 분명하다. 하지만 수요가 공급을 받쳐 주어야 하는데 위에서 말한바와 같이 경기침체의 악순환과 금리인상, 대출규제로 주택을 구입하려는 실수요자가 얼마나 될지 미지수다. 만약, 필자의 우려처럼 미분양사태가 난다면 부동산 가격은 폭락할 것이다. 거기에 분양을 받은 뒤 입주를 하지 않거나 분양 이후 마이너스 프리미엄이 붙는다면 미분양·미입주 사태가 크게 확산될 수 있다.

이러한 많은 예측 가능한 경우의 수로 인해 2017년도 부동산시장은 비관적이다. 하지만 비관적이라고 하여 모든 것을 포기하고, 쉽게 단념할 필요는 없다. 위기는 곧 기회라는 말처럼 부동산의 숨은 고수들은 위기 속에서 틈새를 찾아내 공략한다. 필자가 생각하기에 올해의 틈새전략은 상가점포나 분양상가, 상가주택, 소형빌딩 등의 수익형부동산이다.

수익형부동산은 주택시장과는 특성이 다르기 때문에 임대수익으로 대출이자를 감당할 수 있고, 많은 베이비붐세대(1955~1963년생)가 은퇴하면서 수익형부동산에 관심이 많아 실수요가 충분하다. 따라서 입지가 좋다면 매입 후 시세차익을 기대할 수도 있다. 그 외에 서울의 경우에는 경매시장과 재건축 시장이 틈새로 보여진다.