P2P금융 시장의 확대로 대출액이 최근 5000억원을 돌파한 것으로 알려졌다. 그만큼 P2P대출에 대한 관심이 높이진 이유로는 다양한 대출 상품군을 통해 금융소비자들의 부담을 경감시키는 데서 찾을 수 있다. 그 중에서 부동산담보, 건축자금 대출 규모가 가장 큰 편인데, 이 같은 현실적 상황과 P2P 대출이 고금리가 가능한 이유를 ㈜펀딩과 콩나무의 우동균 대표에게 들어봤다.

Q: ‘금리가 높다는 것은 근본적으로 위험성이 높다’ 또는 ‘금리가 높은 데도 불구하고 설정이 된다는 건 그만큼 담보물이 위험하다’는 뜻으로 받아들이는 투자자들이 많은데.

우동균 대표(이하 우 대표): 우선 금리가 높다는 것은 근본적으로 위험성이 높다는 투자자들의 상식에 나도 공감한다. 맞는 말이다. 구체적인 설명에 앞서 용어상에 혼란이 있다는 것을 지적하고 싶다. 시중은행의 경우 담보를 제공하는 부동산담보대출은 당연히 담보가 없는 신용대출보다 대출금리가 더 낮다. 그러나 부동산담보 P2P대출은 더 높은 고금리이다. 당연히 투자자입장에선 혼란스러울 것이다.

부동산담보P2P라 소개되는 P2P업체의 대출상품은 실제로 건축자금(PF)조달에 해당한다. 일반인들이 알고 있는 아파트 담보대출과는 근본적으로 다른 상품이다. 이런 용어상의 모호함이 투자자들에게는 혼란스러웠을 것이다.

Q: 그렇다면 P2P대출이 고금리가 가능한 이유에 대해서 설명해달라.

우 대표: 우선 부동산담보P2P 대출상품은 아파트 담보대출상품과는 다른 건축자금상품(PF)이라고 이해했다면 건축자금대출상품의 금리는 연 10%~15% 수준으로서 웬만한 주식투자 수익률을 능가하는 고금리가 어떻게 가능하지를 설명하겠다.

우선 건축업자들은 연리 10~20%정도의 금리를 감당할 수 있는 마진이 적지 않은 수익구조를 가지고 있다.

예를 들어, 토지비와 건축비, 기타경비 등 건축 총원가가 10억이라고 한다면 준공된 건축물의 가치는 최소 11억원이상으로서 원가를 충분히 상회하므로 고금리의 이자를 내고도 이익이 남는 수익구조를 가지고 있다는 이유가 가장 크다고 할 수 있겠다. 마진이 박한 시장이라면 고금리의 금융비용을 감당할 수가 없을 것이다.

이어 PF상품은 시중은행에서도 10%이상의 금리가 형성돼 존재하던 상품이다. 실제로 2금융권의 pf자금 대출금리는 표면금리가 7~10%이고 추가로 한도약정수수료1~2%, 중도상환수수료1~2%로 전체 10%~14%의 금리가 형성돼 있는 금융시장이다.

은행과 건축업체 간에 형성돼 있는 금융시장이므로 일반인 입장에서는 생소한 금융상품일수는 있지만 어느 날 느닷없이 출현한 고금리 상품이 아니라 이미 15년 전부터 10%중반의 금리가 존재하던 시장이라는 말을 해주고 싶다. 즉, 건축업자 입장에서 기존에 활용하던 시중은행의 건축자금 대출금리와 P2P대출금리가 크게 차이가 나지 않는다.

Q: 생소한 금융상품이라는 점에 동의한다. 좀 더 구체적인 예를 듣고 싶다.

우 대표: 단기대출상품으로서 실제로 건축주가 감당하는 실제이자는 크지 않다. 통상 4~5개월의 공사기간이 소요되는 4층 높이의 다가구주택건축의 경우를 예를 들어보자. 연리12%로 5억원을 조달했다면 단순계산으로 월이자1%로 공사기간 5개월간의 총이자비용은 2천5백만원이 된다. 엄밀히 따져서 5억원을 매달 1억원씩 분할해서 펀딩하게 되므로 이자는 더 줄어들어서 실제로는 총 1천5백만원을 부담하게 된다.

5억원대출 연리12%라면 이자가 6천이라 언뜻 생각이 들지만 실제로는 공사기간 동안만 공사진척에 따라 대출받으므로 실제 부담하는 이자는 1500만원으로 건축업자가 충분히 감당할 수 있는 금액이 된다.
이렇게 따져보면 시중금융과 P2P간의 금리차이가 실제금액상으로는 큰 차이가 없게 된다.

건축업자 입장에선 공사비를 현금 직불해 얻게 되는 이점도 크다. 건축현장에서 건축업자가 자금조달이 여의치 않는 경우에 하도급업체에게 외상공사를 하거나 대물공사(공사비를 준공된 건물을 명의이전해주는 형태로 결제)를 하게 되는 경우에 통상 실제공사비보다 더 많은 공사비를 주게 되는데 이부분이 20% 이상이다.

즉, 전기공사 견적이 총 1억원이라면 대물공사로 진행하게 되면 1억2천을 주어야 한다는 말이다. 당연히 현금공사를 통한 건축비 절감이 외상공사보다는 바람직하다.

Q: 이 외에도 건축업자들이 시중은행에 비해 P2P를 선호할 만한 이유들에 대해 말해달라.

우 대표: 첫 번째로 대출한도가 높다. 시중은행의 대출한도 70%에 비해 P2P는 90%에 이르므로 상대적으로 높다. 이 부분이 금리가 좀더 높더라도 P2P업체를 선호하는 가장 큰 이유이며, 시중은행에 대비한 P2P업체의 경쟁력 이라고 할 수 있다.

이어 대출이 빠르고 간편하다. 기존 시중은행은 대출 심사기간이 통상 평균 1개월~1.5개월이 소요된다. 소요기간이 꽤 길고 자기자본비율이 높아서 요구조건이 까다로운 편이다. 이에 비해 P2P는 심사기간은 3~4일로 기존 금융권에 비해 대폭 단축돼 있다. 이 역시 시중은행에 대비되는 P2P업체들의 전략적인 경쟁력이라 할 수 있다.