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부동산 상권분석전문가 염정오. 부동산시장의 전망과 수익형부동산(상가,빌딩)의 다양한 투자방법을 제공.상가상권분석 노하우와 지역별,상권별 권리금시세 자문 및 무료 컨설팅. (MBC,KBS,SBS,매일경제,TV조선,머니투데이 등 방송매체 출연)
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대한민국에 새롭게 조성될 지하도시, 어떤 모습일까?유동인구의 동선과 높은 층고로 편리함과 쾌적함을 주어야 한다
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승인 2017.03.31  
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대한민국의 전체 면적 중 약 70%이상 산지로 되어 있다. 남은 30%의 면적으로 사람이 살 수 있는 주거공간을 마련하고, 쾌적한 삶을 위한 녹지공간도 조성한다. 노동을 할 수 있도록 건물과 공장도 짓는다. 또한, 쇼핑도 즐기고, 여가를 즐길 수 있는 공간을 마련한다. 하지만 더 이상 지상에는 개발할 공간이 부족하다. 그래서 세월이 흐를수록 단독주택보다는 아파트가 많아지고, 아파트의 높이도 점점 높아진다. 대형마트나 쇼핑몰도 판상형에서 탑형으로 그 형태가 변화했지만 이것도 한계에 다다랐다.

결국, 이제는 지상공간에서 지하공간으로 눈길을 돌릴 수밖에 없다. 여러 지자체와 연구원에서도 지하공간을 개발하여 활용할 수 있는 방안을 찾기 시작했고, 외국의 성공사례를 벤치마킹하여 연구하고 있다.

지금까지 우리나라에서 지하공간(지하상가)으로 성공한 사례로는 서울 고속터미널역 지하상가, 인천 부평역 지하상가, 대구역 지하상가 등을 꼽을 수 있다. 특히 인천 부평역 지하상가의 경우, 가장 많은 점포수 입점으로 세계 기네스북에 올라 세계 최대의 땅 밑 세상이라는 수식어가 붙는다.

지하공간의 상권이 활성화되고, 성공 사례가 늘다보니 민·관이 협력하여 대규모의 지하공간 개발에 박차를 가하고 있다. 그 중 최근에 상권의 대이동이 예상되어 관심 있게 살피는 지역이 강남구 영동대로 지하도시와 종각역~광화문역~시청역~동대문역사문화공원역 구간의 지하도시이다.

영동대로 지하도시는 2021년까지 코엑스에서 삼성역을 거쳐 현대차 글로벌비즈니스(GBC) 구간을 잇는 국내 최대의 복합환승센터와 잠실운동장 일대까지 어우르는 신도시급의 지하도시가 조성될 예정이다. 축구장의 60배 이상 규모의 면적이다. 개발 사업비만 1조 1,600억원이 넘어 계획대로 개발이 이뤄진다면 어마어마한 지하도시가 될 것으로 보여 기대감이 크다. 우선 국내 최대의 대중교통의 중심지 역할을 하게 될 것이다. 현재 서울역의 이용객은 하루 평균 32만명으로 영동대로의 지하도시 복합환승센터가 개통될 경우 이보다 많은 60여만명이 이용할 것으로 예상된다.

종각에서 광화문을 거쳐 시청역~동대문역사문화공원역을 잇는 지하도시도 조성된다. 서울시청과 광화문 일대는 축구장의 4배 크기의 지하도시가 개발되고, 12개의 지하철역과 청계천변에 있는 30여곳의 빌딩 지하로 통행길이 연결된다. 이번 지하도시 개발을 위해 박원순 서울시장이 미국의 로우라인 랩과 캐나다의 언더그라운드 시티 등을 방문해 벤치마킹을 했을 정도로 개발 사업에 심혈을 기울이고 있다. 사업이 예정대로 진행된다면 사실상 을지로부터 서울시청, 광화문까지 지하보도로 연결돼 서울 도심에 거대 지하도시가 탄생하게 된다.

하지만, 지상의 공간 부족으로 지하도시를 만들어 사업이익만을 챙기려 한다면 그 피해는 고스란히 지하공간을 이용하는 이용객에게 돌아갈 것이다. 따라서 해외의 사례를 무조건 모방하기보다는 우리나라의 문화와 정서, 유행에 맞게 설계를 하고, 시공을 해야 할 것이다. 그러기 위해서는 다음의 2가지가 필수조건으로 설계서에 포함되어야만 한다.

첫째, 상가점포와 각종 시설물 및 정착물 등은 유동인구의 동선을 파악하고 예측하여 배치하여야 한다. 일반적인 상권을 분석할 때도 가장 중요한 요인이 유동인구수와 이동하는 동선을 파악하는 것이다. 하지만, 사람이 인위적으로 만든 신도시의 일반상업지역이나 로데오거리 같은 경우, 대부분 동선을 파악하지 않은 채 배치하다보니 이용객은 불편함을 느껴 다시는 그 상권을 찾지 않는 경우가 있다. 따라서 민·관 개발사업자는 각자의 이익추구에만 급급하여 무분별하게 상가점포만을 고집할 것이 아니라 지하공간을 이용할 이용객이 편리하게 동선을 고려하여 개발해야 할 것이다.

둘째, 층고를 높여야 한다. 층고란 건물의 바닥부터 천장까지의 높이를 말한다. 일반적인 건물의 층고는 2.3미터에서 2.5미터가 대부분이다. 하지만 지하공간에서의 층고는 더 높아져야 한다. 예를 들자면 인천 부평역 지하상가의 층고도 약2.3미터이지만 유동인구가 많아지면 금방 답답함을 느끼고, 내부의 온도가 금방 올라가 불쾌지수가 높아진다. 쾌적하지 않은 공간에서 음식을 먹고, 쇼핑을 하려는 사람은 없고, 당연히 이용객은 줄어들 수밖에 없다. 층고를 높여 성공한 사례도 있다. 삼성역 코엑스의 아셈타워건물이다. 이 건물은 코엑스와 트레이드타워, 파르나스타워의 상권력을 이기지 못하고, 흡수되는 듯 했으나, 아치형의 높은 층고를 특화설계한 기술을 도입 후 리모델링하였고, 그 결과 유동인구가 증가하고, 매출이 상승하는 효과를 보았다.

지하공간을 활성화하기 위한 부수적인 여러 방법도 많지만 위에서 말한 두 가지 필수조건인 유동인구의 동선을 고려한 상가점포의 배치와 높은 층고 설계전략만으로도 지하공간을 이용하는 이용객에게 편리함과 쾌적감을 줄 수 있어 상권력을 키울 수 있다. 그렇다면 필자가 걱정하는 것처럼 많은 사업비를 들여 개발한 지하도시가 어둠의 도시로 몰락하는 일은 없을 것이다.

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