오르는 만큼 규제가 나온다 문재인 정부가 출범한 후 서울 수도권 아파트를 중심으로 한 부동산시장이 달아오르고 있다. 보유세 인상 등 강력한 부동산규제가 없을 것이고 아직 더 오를 수 있다는 기대감 때문에 11.3대책이후 주춤하던 부동산시장이 다시 움직이고 있는 것이다.

서울 아파트가격 상승 어느 정도인가 21일 부동산114 조사에 따르면 서울 아파트가격은 5월 들어 대선 직후까지 2주간 0.15% 상승했고 지난주는 이보다 0.09%P 높은 0.24%가 상승하였다고 한다.

이는 11.3부동산 대책 발표 진전인 작년 10월 21일 0.24% 이후 주간 상승률 기준으로는 7개월 만에 가장 높은 수치이다. 올해까지 유예기간이 지나고 내년부터 부활예정인 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 움직임이 활발한 강남권 재건축 아파트들의 강세가 특히 더 두드러지고 있다.

그런데 지난 2일 관리처분인가를 마치고 7월 이주를 앞두고 있는 둔촌주공 아파트의 경우 대선 이후 호가가 4~5천만 원 이상 상승했고 개포주공1단지 역시 2~3천만 원 상승했으며 최근 건축심의를 통과한 송파 진주, 미성.크로바 역시 호가가 오르고 있고 추가 상승 기대감이 높아지면서 주인들이 매물을 거둬들이고 있는 상황이다.

재건축 아파트들만 오르는 것은 아니고 마포 등 인기지역 새 아파트들과 성수 등 재개발 지역 등도 강세를 보이고 있으며 청약시장도 신길5구역 재개발인 보라매SK뷰도 많은 예비 청약자들이 몰리는 등 서울 수도권 인기지역 아파트들은 전반적인 강세를 보이고 있다.

규제는 얼마나 오르느냐에 달려있다 이렇게 대선 이후 강세를 보이고 있는 이유는 대통령 탄핵과 장미대선의 불확실성이 사라졌고 부동산시장의 특성상 흐름이 꺾이면서 전환이 되려면 입주물량 증가와 더불어 부동산규제가 누적이 되어야 하는데 문재인 정부가 강력한 부동산규제를 내지 않고 저금리 기조도 유지하면서 새 정부의 경기부양책이 나오지 않을까 하는 기대감도 한몫을 하고 있는 듯 하다.

하지만 시장의 기대와 달리 부동산대책은 대통령이 아닌 부동산가격이 안정선을 넘어 오버슈팅이 되면 규제가 나오고 안정선 아래로 언더슈팅이 되면 규제가 풀리는 시스템이기 때문에 추가상승이 되면 당연히 규제는 나올 것이다.

급증한 가계부채증가를 억제시키기 위하여 DSR(총부채원리금상환비율)기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채비율이 150% 넘지 않도록 관리하는 총량관리제 도입을 검토 중이며 참여정부 시절 부동산대책을 주도한 김수현 세종대 교수가 문재인 정부의 주택정책을 주도할 청와대 사회수석에 복귀한 것만 보아도 집값이 계속 상승한다면 보유세, 양도세, 재건축 규제 강화 등 강력한 규제가 나올 수 있다. 이 때문에 새 정부가 강력한 부동산규제를 내지 않겠다는 기대감은 가지지 않는 것이 좋겠다.

문재인 대통령도 참여정부 시절 부동산가격이 폭등하면서 빈부격차 심화, 자산버블 증가 등 부작용으로 국민들이 고통을 겪게 해서 죄송한 마음이지만 참여정부가 결국 부동산 보유세 상향과 대출규제로 부동산 가격을 잡았고 추가 버블을 막았다고 자평한 것을 보더라도 절대 부동산 가격이 추가적으로 급등하는 것을 가만히 지켜보지는 않을 것이고 그에 따른 부동산 규제가 나올 가능성이 크기 때문에 오르는 샴페인에 취해만 있을 것이 아니라 부동산시장의 흐름과 규제누적을 예의주시하면서 항상 리스크관리가 되는 투자전략을 세울 필요가 있겠다. 

글: 부동산연구소 김인만 소장