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[김인만 칼럼] 역전세난 시대 내 전세금 안전하게 지키기전세가격 약세가 지속되면 역전세난 발생할 수 있다
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승인 2018.05.30  
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전세가격 약세로 역(逆)전세난 우려의 목소리가 높아지면서 세입자의 불안이 커지고 있다.

역(逆)전세 난이란 집주인이 전세가격이 하락하거나 세입자를 구하지 못해서 퇴거하는 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 현상으로 전세가격 하락으로 새롭게 전세 집을 구하는 세입자한테는 반가운 소리가 될 수는 있지만 전세보증금을 받지 못한 세입자들과 생 돈을 마련해야 하는 집주인들은 곤혹스럽기만 하다.

전세가격하락이 지속이 되면 매매가격 하락으로 이어지면서 주택시장 침체로 확대될 수도 있어서 역전세난은 부동산시장에서 좋은 현상이라 할 수는 없다.

역전세난 상황은

KB국민은행에 따르면 4월 서울 아파트 전세가격은 두 달 연속 하락하여 매매가 대비 전세가율이 66.2%로 2015년 2월 이후 최저치를 기록하였다고 한다.

강남, 용산 등 인기지역 전세가율은 50%대로 내려앉았고 전세가율이 높았던 성북구도 80%벽이 깨어졌다.

전세가율이 높아서 매매가와 전세금 차이만큼 투자를 하는 갭 투자가 유행했던 지역의 전세시장이 더 큰 영향을 받고 있는데 기존 세입자가 전세금 하락으로 발생한 차액상환을 요구하거나 전세값이 더 낮은 집으로 갈아탈 경우 여유자금이 없는 집주인은 진퇴양난에 빠질 수 있다.

이런 전세시장 약세는 2015년부터 늘어난 분양물량의 입주가 시작되면서 공급물량이 늘어나고 있고 최근 주택시장 분위기가 좋아지면서 전세보다는 내 집 마련으로 뛰어든 실 수요자가 늘어났고 취업난과 자녀양육부담으로 결혼을 하지 않거나 늦추는 젊은 층도 늘어나면서 신규전세수요도 줄어든 것이 원인으로 당분간 전세시장 약세는 이어질 수 있어서 갭 투자는 소강상태를 보일 가능성이 높고 입주물량이 늘어나 역전세가 우려되는 지역은 주의가 필요하다.

내 전세금 안전하게 지키려면

역 전세를 피할 수 없는 상황이 되거나 우려가 된다면 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 알고 있는 것이 좋겠다.

우선 관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있다.

임대차계약이 만료된 후 보증금을 받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청한 후 법원에서 인정을 받으면 등기부등본에 임차권이 기재되며 보증금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제력은 유지가 된다.

지급명령 신청도 고려할 만하다.

세입자가 대법원 전자소송 홈페이지에서 양식에 맞춰서 지급명령을 신청하면 집주인은 지급명령 관련 등기를 받게 되고 2주 내 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다.

집주인이 이의신청을 하게 되면 전세보증금반환소송으로 넘어간다.

법의 도움을 받는 것도 좋지만 가장 좋은 방법은 집주인도 고의가 아니라면 집주인과 세입자 서로 감정싸움보다는 대화와 타협으로 원만하게 합의하는 것이 최선이다.

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세금 반환보증 상품도 있다.

전세금 반환보증은 경매에 넘어가거나 만기일이 지나도 전세금을 받지 못한 경우 전세금을 대신 주는 상품이다.

HUG의 전세금 반환보험은 한도(수도권 기준 7억원)가 있고 전체 계약 기간 중 남은 기간이 절반 이상이어야 하며 SGI상품은 전세계약을 맺은 지 10개월(1년 계약은 5개월)이 지나지 않아야 한다.

또 집주인이 담보대출이 많거나 소유권 행사가 어려울 경우에는 보증보험 가입이 안될 수 있어서 미리 확인해 보는 것이 좋겠고 전세금 일부를 월세로 전환하는 반전세를 얻는 것도 방법이다.

법률문제 상담은 서울시 법무행정서비스나 대한법률구조공단 사이버 상담을 이용하면 된다.

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