최근 모 부동산포털에서 재미있는 설문조사가 있었다.

‘미분양이 얼마까지 늘어야 수도권 집값이 하락할까요?’ 라는 물음에 응답자의 절반이상이 수도권 미분양 수가 3만가구가 넘으면 수도권 집값이 침체가 될 것이라고 답했다고 한다.

부동산정책, 매매가 대비 전세가 비율, 입주물량과 더불어 미분양도 부동산시장의 흐름을 읽기 위하여 중요한 요소가 된다.

미분양이 늘어난다는 것은 시장에서 수요자들이 외면하는 신규분양물량이 늘어난다는 의미이기에 미분양 흐름은 부동산시장을 예측하는데 중요한 지표가 되는 것이다.

국토교통부에 따르면 7월말 기준 전국의 미분양 주택은 3만3177가구로 4월 2만8093가구, 5월 2만8142가구보다는 소폭 증가했고 6월 3만4068가구보다는 소폭 감소세가 되었다.

미분양 물량의 정점이었던 2009년 165,599가구에서 점점 줄어들어 2010년 8만9천여 가구, 2014년 4만여 가구, 2015년 2만8천여 가구를 찍고 소폭 상승하고 있는 추세인데 향후 미분양 이 계속 증가할지 관심 있게 지켜보는 것이 부동산시장 흐름을 예측하는데 도움이 될 것이다.

지역별로 살펴보면 3만3177가구 중 수도권이 1만5936가구, 지방1만7241가구이며 수도권에서는 서울482가구, 인천2,440가구, 경기1만3014가구인데 인구대비 서울은 전혀 걱정할 정도는 아니고 경기, 인천이 서울보다 미분양이 많기는 하지만 아직은 우려할 만한 수준은 아니다.

그렇다면 미분양은 수요자들이 외면한 주택이기 때문에 무조건 피해야 할 투자기피 대상일까

미분양 물건은 잘 투자하면 숨은 진주가 될 수도 있고 잘못하면 투자가치도 없고 버릴 수도 없는 계륵(鷄肋)이 될 수도 있기에 옥석을 가릴 필요가 있다.

수요자들이 외면하여 미분양이 발생하는 이유는 분양시장의 열기가 뜨거워지면 건설회사들이 이때다 싶어 분양가를 올려 고분양가가 되거나 밀어내기 식 분양으로 단기간에 공급물량을 늘린 것이 주요 원인이며 그 외에도 입지, 주변환경, 세대 수, 브랜드 등 여러 원인이 있다.

미분양투자에서 가장 중요한 것은 미분양 원인에 대한 분석이다.

미분양이라는 것은 1차적으로 수요자들이 외면한 분양주택으로 미분양의 이유가 존재하기 마련이다.

미분양의 이유가 부동산시장의 침체, 주변 대규모 입주물량 증가 등 일시적인 원인으로 시간이 지나면 해결이 될 수 있는 원인이라면 긍정의 원인으로 이해할 수 있겠고 투자수익이 발생할 가능성이 높다.

반대로 고분양가, 적은 세대 수 비 브랜드 나홀로 아파트 등 일시적인 원인이 아니라 시간이 지나도 해결이 되기 힘든 원인이라면 부정의 원인으로 가급적 피하거나 실 거주 목적으로 접근하시는 것이 좋다.

물론 당장은 부정의 원인이라 해도 개발호재나 분양가 인하로 부정의 원인이 긍정의 원인으로 변경될 수도 있는 것이기 때문에 분양관계자의 말이나 할인조건만 보고 쉽게 판단하기 보다는 스스로 충분한 조사를 해보고 판단하는 것이 좋겠다.

이렇듯 미분양은 부동산시장의 흐름을 예측하는데 중요한 지표가 되고 하기에 따라서 위기가 될 수도 있고 좋은 기회가 될 수도 있는 것이기에 항상 관심을 가질 필요가 있겠다.

참고로 미분양 주택 확인은 국토교통부 국토교통통계누리 (http://stat.molit.go.kr)나 온나라 부동산포털 (http://www.onnara.go.kr)에서 확인할 수 있다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]