무더웠던 여름도 어느덧 지나가고 시원한 가을바람과 청명한 가을하늘이 여름의 빈자리를 채우면서 추석도 지나가면서 2015년도 4분기만 남았다.

설날과 추석은 부동산시장의 상반기, 하반기 흐름의 터닝포인트 역할을 해주기 때문에 명절 이상의 의미가 있다.

작년 2014년 부동산시장은 추석이 지나면서 전세, 매매 동반상승흐름이 더 강해지면서 상승폭을 키웠는데 올해 2015년 추석 이후 부동산시장 분위기는 어떻게 될까?

추석 이후 전세강세의 바람은 더욱 세차게 불 것으로 예상된다.

계절적인 요인이 거의 사라지고 있지만 겨울이 다가오면서 전통적인 이사수요가 늘어날 것이고 가을 결혼수요까지 겹쳐지면서 전세수요는 늘어나는 반면 입주물량은 여전히 부족한 상황이고 최근 늘어나는 분양물량이 입주물량으로 이어지려면 2-3년의 시간이 필요하며 서울은 여전히 분양물량도 부족하기 때문에 쉽사리 공급물량이 늘어나기 어려운 구조적인 문제가 있고 저금리 영향으로 전세금 받아서 딱히 굴릴 때가 없는 집주인들이 전세물량을 월세로 돌리고 있기 때문에 전세물량은 점점 더 줄어들면서 전형적인 수요증가, 공급부족의 강세 장이 형성되었고 9.2서민주거안정화 대책이 발표되었지만 한번 심각해진 전세문제를 잡기에는 역부족이기 때문에 전세강세는 올 하반기뿐만 아니라 내년에도 이어질 가능성이 높다.

오죽하면 현장의 공인중개사가 자기 아들 전세 집을 못 구해주고 있다고 하소연을 하고 있으니 전세문제가 얼마나 심각한지 알 수 있을 것이다.

매매시장은 미국금리인상, 대출규제의 우려와 걱정으로 인한 관망세와 끝없이 오르는 전세가격에 지친 실수요자들과 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들이 유입되면서 강세가 공존하고 있는 상황이다.

전세가격 강세와 입주물량 부족의 영향으로 당분간 부동산시장 흐름은 강세 또는 강 보합세가 형성은 되는데 여기서 미국금리인상과 대출규제에 따른 투자심리 위축이 어느 정도 영향을 주느냐에 따라서 올 4분기와 내년 부동산시장의 상승세의 강세가 이어지느냐 다소 둔화되는 강 보합세가 되느냐가 결정이 될 것 같다.

외국의 투자자본 유출과 국내 금리인상에 대한 우려 때문에 미국 금리인상에 대한 불안이 큰데 올해 안에 할지 내년 초에 할지 그 시기가 문제이지 어차피 미국 금리인상은 기정사실이기 때문에 받아 들어야 하고, 미국이 금리인상 이유가 경기를 둔화시키고 신흥국 경제를 불안하게 하겠다는 것이 아니라 미국경제회복에 대한 선제대응과 제로금리로 내려온 기준금리를 정상화 시키기 위함이기 때문임을 알아야 한다.

또한 미국 금리인상으로 인한 달러강세가 우려하는 수준으로 되지 않을 가능성이 크고, 금리인상을 하더라도 단기간에 큰 폭으로 인상하기는 어렵고 0.25~0.5%P 정도 일정수준 인상 후 6개월~1년 정도 일정기간 동안 미국과 신흥국 경제상황 추이를 지켜보면서 2-3년에 걸쳐 2-3%정도 기준금리로 올릴 가능성이 높으며 우리나라 수출경기 둔화와 글로벌 환율전쟁 영향으로 우리나라 기준금리는 단기간 올리기 어려운 상황이기 때문에 미국 금리인상에 대하여 너무 불안감을 가질 필요는 없다.

대출규제는 가계부채증가를 억제하기 위하여 해야 하는데 DTI, LTV 규제완화는 1년 더 연장하고 7.22 가계부채종합관리방안에서 보듯이 은행 자율규제로 하는 것을 보면 대출규제가 부동산 경기를 잡기 위한 규제가 아니라 가계부채증가를 억제시키기 위한 규제성격이기 때문에 부동산시장에 영향을 주겠지만 매매거래량 둔화로 이어지도록 바라지는 않을 것이고 대출규제로 부동산경기가 꺾인다면 또 다른 부양대책이 나올 수도 있기 때문에 너무 걱정만 할 필요도 없다.

이렇게 보면 추석 이후 4분기 부동산시장 흐름은 상반기 흐름이 이어질 가능성이 높고, 지역, 분야에 따라 차이가 있기는 한데 실수요자와 투자수요가 같이 유입이 되는 분양시장과 실수요자들도 원하고 전세를 끼고 소액으로 투자를 원하는 투자자들도 원하는 소형아파트, 안정적인 월 임대수익이 나오는 연금형부동산의 강세가 더 두드러질 것 같다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]