매년 새해가 되면 정책이나 경제에 많은 변화가 생기는데 부동산시장 역시 많은 변화가 생긴다.

내년 2016년 병신년(丙申年) 원숭이해에 부동산시장에는 어떤 변화가 있을까?

정책적인 변화는?

먼저 눈에 띄는 것은 투기목적으로 이름만 걸어두었던 비 사업용 토지에 대하여 양도세 중과세가 적용된다.

거주용이나 사업용이 아닌 비 사업용 토지(나대지, 부재지주 소유 임야 등 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유한 토지)의 양도차익에 대해 16~48% 양도세율이 적용된다.

2005년 도입 이후 금융위기 영향으로 1~2년 주기로 유예가 되었는데 올해 2015년으로 종료되고 내년 1월 1일부터 16~48% 양도세율이 적용되는 것이다.

이렇게 되면 사업용 토지에 대한 투자수요 위축이 불가피해 보인다.

내년 부동산시장의 투자심리에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 주택담보대출 요건 강화된다.

이자만 갚는 변동금리 주택대출에서 고정금리, 원금분할상환 대출비중을 늘리고 변동금리 스트레스 금리 적용 및 은행이 주택대출을 취급할 때 대출자의 갚을 능력이 있는지 여부의 소득심사가 강화된다.

급증하는 가계부채 때문에 대출규제 강화는 불가피해 보이지만 소득이 늘지 않는 상황에서 분할상환을 강제하면 가계부담이 늘어날 수 있고 대출 가능금액이 감소되면 투자여력이 줄어들면서 부동산 수요감소에 따른 부동산시장 위축이 될 수 있고 특히 DTI가 적용되고 있는 서울, 수도권지역보다는 지방이 더 큰 타격을 받을 수 있다.

이런 우려를 의식해서인지 정부에서는 LTV, DTI 60%를 넘어가는 부분만 줄이면 이자만 내는 거치 식 대출이 가능하고 고정금리에 대해서는 스트레스 금리를 적용하지 않으며 지방은 소득심사 시기를 늦추거나 강제가 아닌 참고로 하겠다고 설명하는데 어떻게 되었던 현재보다는 내년이 대출받기는 더 어려워지는 것은 맞기 때문에 부동산시장에 부정적인 영향은 불가피하며 부정적인 영향이 소폭인지 생각보다 더 크게 다가올지 지켜볼 필요가 있겠고 신규 대출을 받는 수요자라면 지나친 대출보다는 본인의 자금과 상환 능력을 꼼꼼히 따져 본 후 보수적인 자금계획을 세울 필요가 있겠다.

주택 임대 소득 연 2천만 원 이하 세금 유예기간도 2016년 종료되어 2017년 분리과세가 되는데 임대 소득 과세는 민감한 문제로 임대시장에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 면밀한 검토 후 신중한 적용이 필요할 것이다.

그 외 부동산 경기 활성화를 위해 LTV(담보대출인정비율), DTI(총부채상환비율) 한시적 완화조치의 추가연장 유무가 7월에 결정이 되며 10년 이상 부모님을 모시면 상속받는 집값의 5억 원까지는 상속세를 80% 면제해주고, 인터넷을 통한 부동산 거래.신고는 내년 초 시범운영을 해서 2017년 시행이 된다.

개발호재는?

4대강 이후 최대 사업인 6조7천억 원 규모의 서울~세종간 고속도로가 내년 2016년 말 착공되어 2022년과 2025년 2단계로 개통이 될 예정이다.

이렇게 되면 서울~세종간 고속도로로 시간단출 효과를 볼 수 있는 지역의 토지와 주택은 호재가 될 수 있을 것이다.

골드라인인 신분당선 연장선인 정자~광교구간과 수인선 복선전철 송도~인천 구간, KTX 수서~평택 구간, 성남~여주 복선전철이 개통이 될 예정이어서 이동시간이 단축으로 긍정적인 영향을 기대할 수 있지만 이미 선 반영된 부분도 있기 때문에 지나친 기대로 무리한 투자는 신중할 필요가 있다.

그 외 국내 최고 빌딩인 제2롯데월드타워가 완공이 될 예정이다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]