2016년 병신년(丙申年) 새해가 밝았지만 부동산시장 분위기는 그리 밝지 않은 것 같다.

대출규제가 강화되고 미국금리인상에 따른 불안이 커지고 있고 최근1-2년 간 과열된 부동산시장 분위기에 따른 공급물량도 늘어나면서 투자심리가 급격히 위축되고 있어서 금리인상, 대출규제 강화에 이어 이번에는 공급물량 급증에 대한 분석을 해보도록 하자.

공급물량 얼마나 되나?

한국경제신문에서 전국 300개 건설회사의 올해 아파트(공공임대, 오피스텔 제외) 공급계획을 조사한 결과 2016년 올해 전국분양 예정물량은 37만9518가구로 작년 44만7152가구 대비 6만7천 가구 정도 15% 정도 줄어들 것이라는 예정이라 한다.

지역적으로 조금 더 상세히 살펴보면 서울의 올해 분양예정물량은 4만9435가구로 작년 2015년 4만2946가구보다 15%정도 늘어나는 반면 경기도는 올해 12만6979가구가 공급될 예정으로 작년 2015년 16만9475가구보다 25%가량 줄어들어서 올해 수도권 전체 분양예정물량은 19만2042가구로 작년보다 19% 감소할 것으로 예상된다.

수도권을 제외한 지방은 작년보다 10% 이상 감소한 18만7476가구로 예상이 되며 부산은 2015년 2만386가구에서 2016년 3만2852가구로 1만 가구 이상 증가할 예정이고 대구는 2014년 1만2046가구에서 2016년 1만1812가구로 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상된다.

공급물량 급증 영향은?

2015년 분양물량 44만7152가구는 분명 부담스러운 수준이고 올해 2016년 분양예정물량도 37만9518가구도 많은 편이지만 그래도 작년보다 15%정도 줄어들 예정이고 2007년 ~ 2014년 연 평균 분양물량이 27만6721가구이고 부동산시장 침체기인 2010~2012년 연 평균 분양물량이 연 20만 가구 미만(2010년 9만589가구, 2011년 19만5191가구, 2012년 19만6486가구)이었으며 부동산시장 회복기인 2014년 분양물량도 26만5959가구였기 때문에 2015년 분양물량 급증만으로 공급물량 과잉을 논하는 것은 다소 지나친 걱정이 아닐까 싶다.

여기에 최근 부동산시장 분위기가 급랭하고 있어서 올해 실질 분양물량은 예상보다 더 줄어들 가능성도 있고 많은 건설회사들이 확보했던 사업부지를 상당 수 소화했기 때문에 2016년~2017년 분양물량이 예상보다 더 줄어들 가능성이 높은 점을 감안하면 2015년 분양물량 급증이 부동산시장에 치명적인 공급과잉으로 작용되지는 않을 가능성이 높다.

서울은 작년보다 올해가 소폭 증가할 것으로 예상이 되고 2007년 ~ 2014년 연 평균 분양물량인 3만528가구보다도 많은 수준이지만 수요층이 두텁고 인구 대비 공급 물량이 타 지역보다는 가장 안정적이며 대부분 공급물량이 기존 주택을 철거하고 신축하는 재건축, 재개발 물량이기 때문에 주택 총량을 감안하면 크게 걱정할 필요가 없고 영향을 받더라도 가장 늦게 영향을 받을 것이기 때문에 수도권, 지방 흐름을 먼저 지켜보면서 대응해도 늦지 않을 것 같다.

경기도는 작년보다 25%가량 줄어든 12만 6979가구로 예상되는데 2007년~2014년 연 평균 분양물량인 8만2059보다 여전이 크게 높은 수준이어서 서울보다는 공급물량 증가 영향을 조금 더 직접적으로 받을 가능성이 있다.

지방은 작년보다 10% 이상 감소할 예정이지만 2014년 보다는 10만 가구 이상 많고, 최근 5년간 수도권과 달리 분양물량이 꾸준히 많았었고 최근 몇 년 간 지방 부동산시장 흐름을 주도했던 부산은 2015년 2만386가구에서 2016년 3만2852가구로 1만 가구 이상 증가할 예정이며 대구 역시 2014년 1만2046가구에서 2016년 1만1812가구로 비슷하게 많은 수준이기 때문에 공급과잉 논란이 쉽게 사라지지는 않을 것 같다.

정리를 하면 2015년 분양물량 급증은 사실이지만 2016-2017년 분양물량이 크지 않다면 지나치게 불안해 할 필요는 없다. 다만 대출규제에 단련된 수도권과 달리 대출규제에 더 큰 영향을 받을 수 있어서 최근 수요 대비 지나치게 많은 공급이 된 지역이나 고분양가 단지는 2-3년 후 입주시점에 문제가 될 소지가 있으니 주의가 필요하며 많은 대출을 활용한 무리한 자금계획은 피하고 실 거주 목적이 우선이 되는 것이 좋을 것 같다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]