저금리와 경기불황으로 안정적인 월세임대소득이 나오는 수익형부동산에 관심이 늘어나면서 오피스텔에 대한 관심도 높아지고 있는데 아파트처럼 생각했다가 기대와는 달리 수익률이 예상보다 낮게 나오거나 공실(空室)로 고민을 하는 투자자들도 같이 늘어나고 있어서 옥석을 가리는 오피스텔 투자가 필요한 상황이다.

오피스텔 투자에서 중요한 것은?

오피스텔 투자에서 가장 중요한 것은 수익률과 공실 관리이다.

월세임대수익률은 수익형부동산의 가치를 판단하는 척도이고 수익률이 낮아진다는 것은 가치가 떨어지고 향후 매도할 때 손해를 볼 수 있다는 의미이기에 수익률은 중요하다.

수익률은 ((월세x12)/(분양가나 매매가 – 보증금))x100으로 계산하는데 예전에는 6%정도 수익률을 기준으로 잡았지만 요즘 저금리 영향으로 5% 정도 나와도 좋은 수익률이라 할 수 있다.

그래서 대부분 분양관계자들이 투자자들한테 설명을 할 때 수익률 5%정도 수익률에 맞는 월세임대료를 받을 수 있다고 말하면서 월세임대계약을 맞춰주거나 1년 또는 2년 보장 조건을 거는 경우가 많은데 허수가 존재할 수 있고 2년 후 임대료 하락이 되는 경우도 있기 때문에 반드시 투자자 본인이 직접 입주해서 정상적으로 운영이 되는 주변 오피스텔의 실질 임대료를 확인해서 예상 임대수익률을 계산해 보는 것이 좋다.

아무리 수익률이 높아도 임차인이 나간 후 공실(空室)이 발생하고 다른 임차인을 빨리 구하지 못해서 공실 기간이 길어지면 그 만큼 월세임대료를 못 받으면서 관리비는 발생하면서 손실이 눈덩이처럼 커질 수 있기에 공실 관리도 중요한데 임대수요는 풍부한지 현재 임차인이 나간 후 다른 임차인을 현재 임대료와 비슷한 수준에서 구할 수 있는지 구하더라도 빨리 구해서 공실 기간을 최소화 할 수 있는지는 반드시 확인하는 것이 필요하다.

오피스텔 투자 주의할 점은?

오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮아서 오피스텔 분양면적을 일반 아파트와 같이 생각하고 분양가를 판단하는 오판을 하는 경우가 많은데 보통 아파트는 전용률이 70%대 정도 되는데 오피스텔은 전용률이 보통 50%대 정도이고 40%대도 있기 때문에 분양면적만 보고 아파트보다 아주 저렴하다고 판단하면 안되고 반드시 전용면적 ㎡당 가격으로 환산해서 주변 입주연도가 비슷한 아파트 가격과 비교해서 가격거품을 판단할 필요가 있고 오피스텔은 아파트보다 선호도가 낮기 때문에 전용면적 ㎡당 가격이 아파트보다 낮은 것이 정상이다.

관리비도 중요한데 관리비가 높으면 임차인들이 부담을 느끼고 공실에 영향을 주기 때문에 호실 수가 많은지 공용 관리비를 많이 차지하는 수영장, 헬스장 같은 시설들이 들어있는지 관리비 확인도 필요하다.

또한 오피스텔은 주택이 아니기에 같은 6억 이하 전용85㎡이하여도 취득세율이 1.1%가 아닌 4.6%가 적용되고 주거용으로 사용하면 양도세 주택 수에도 포함이 된다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]