임대업자 원리금 분할상환 폭탄 다가오나 부동산은 여러 가지 변수들에 의하여 움직이는 경제종합세트인데 그 중에서도 정책의 영향이 큰데 올 하반기부터 임대업자 원리금 분할상환 의무시행 여부를 놓고 임대수익이 발생하는 수익형부동산 시장이 긴장하고 있다.

임대업자 원리금 분할상환 하반기 의무시행 고민 주거용부동산은 내년에 재건축 초과이익환수제가 부활할 지가 최대 변수라면 비 주거용부동산은 올 하반기 원리금 분할상환이 중요한 변수가 될 것 같다. 1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 상환하도록 의무화 하는 내용이 포함되었다.

이미 원금을 조금씩 갚아가는 주거용 부동산인 주택담보대출처럼 비 주거용부동산인 수익형부동산도 원금을 상환하라는 의미이다. 그 동안 임대사업자는 사업자 대출은 주택담보대출과 달리 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제가 상대적으로 까다롭지 않아서 대출을 활용하여 수익을 극대화 할 수 있었는데 가계부채가 급증하면서 결국 사업자대출도 칼을 빼려고 고민을 하고 있다.

원리금 분할상환 무엇이 문제인가 매년 원금의 30분의 1을 상환해야 한다는 것은 대출상환 부담이 연 3.3%P 높아지는 것으로 10억 원을 대출받을 경우 원금만 1년에 3300만원 (월270-80만원)을 갚아야 하는 것이다.

실 거주목적도 있고 대출금액도 상대적으로 적은 주택과 달리 꼬마빌딩이나 대형빌딩 등 대출금액이 5~10억 또는 그 이상 되는 상업용 부동산은 통상적으로 3~5년 단기대출로 이자만 내다가 시세차익을 얻고 팔거나 다른 대출로 갈아탔었는데 원금 분할상환이 의무화 되면 이자보다 더 많은 금액의 원금까지 이자와 함께 갚아야 하고 대출금리 상승과 더불어 세입자인 임차인 보호를 위한 정책을 강화하는 추세이다

이 때문에 월세를 올려 받기도 어려워서 상환여력이 부적한 투자자들은 대출부담을 줄이기 위하여 계획보다 낮은 매매가격의 물건을 찾거나 낮은 저금리를 제대로 활용하지 못하고 월세비중을 낮추고 보증금을 올리면서 수익률 하락이 될 수 있고 심지어는 아예 투자를 포기하는 경우도 늘어날 수 있어서 몇 년 동안 호황을 누리던 수익형부동산이 위축될 가능성이 커지고 있다.

하지만 은퇴세대의 주 수입원인 수익형부동산의 저항이 클 수 있고 시장 과열 안정을 위해 구두 개입만 하고 5월 장미대선을 앞둔 상황에서 차기 정부에서 가계부채 정책을 새롭게 원점에서 재검토할 가능성도 배제할 수 없다.

실제로 우려가 확산되자 금융당국은 경우에 따라서 시행을 검토할 수 있다는 의미로 임대업자 사업자대출의 원리금 분할상환 시행여부는 확정되지 않았다고 한발 물러섰다.

아무튼 당장 시행은 쉽지 않을 수 있어서 지나치게 위축이 될 필요는 없지만 급증하는 가계부채 위험이 사라지지 않는 한 대출규제는 차기 정부에서도 계속 진행할 가능성이 높아서 대출을 통해 수익을 높이는 레버리지 투자에서 대출을 줄이는 디레버리지 투자전략으로 전략변경이 필요한 시점이 되었다. 감사합니다.