누구를 위한 국민주택규모인가

국민주택규모 전용면적 85㎡, 예전 기준으로 25.7평 부동산에 관심이 있는 분이라면 누구라도 한번 정도는 들어봤을 것이다.

이 국민주택규모 기준에 따라 청약 재당첨금지, 전매제한 기간이 달라지고, 보금자리주택 공급규모가 결정되며 연말정산 주택구입자금 이자에 대한 소득공제 유무가 결정되며 분양가상한제 기준도 되고 내년부터 과세되는 아파트 관리비 부가가치세 적용도 결정이 된다.

도대체 국민주택이 무엇이길래 이런 구분의 기준이 되는 것일까

국민주택은 주택구입능력이 취약한 일반 서민들의 주거안정을 위하여 정부에서 정책적으로 건설하는 주택으로 모든 주택정책의 기준이 되고 있으며 국민주택기금의 지원대상이 되며

전용면적기준으로 85㎡(구기준 25.7평)이하가 그 기준이 된다.

물론 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍,면 지역은 100㎡가 기준이 된다.

많고 많은 면적 중에 왜 하필 전용면적85㎡일까가 궁금할 것이다.

1972년 제정된 현 주택법의 모태인 주택건설촉진법에서 규정한 국민주택 규모인데 두 가지 설이 있다.

하나는 당시 박정희 전 대통령 생가가 이정도 규모여서 박 전대통령이 우리나라 국민이면 누구나 이정도 규모의 주택에서 살아야 하지 않을까? 라는 생각에서 정해졌다는 설과 또 하나는 당시 건설교통부에서 국민 한 사람당 주거 공간이 5평 정도는 되어야 한다는 판단에서 1가구당 5명(1970년 당시 가구당 평균 가구원수)를 기준으로 정해졌다는 설이 있다.

어떻게 되었던 이렇게 결정된 국민주택 규모는 현재까지 40년이 넘는 기간 동안 우리나라 주택정책의 절대적인 잣대로 사용되고 있다.

그런데 이제는 40여 년 전에 정해진 국민주택규모 기준을 손볼 때가 된 것 같다.

40년 전에는 전용면적 85㎡이면 중산층이면 충분히 만족도 높은 면적이었고 오히려 과분한 면적이어서 그 이상 대형면적은 부자 소리 듣는 일부 계층들이 거주하는 일종의 사치에 가까운 면적이었다.

오죽하면 이 정도 주택규모에서 살아야 하지 않겠냐는 목표를 기준으로 만들었을까

하지만 40 년이 지난 지금은 전혀 맞지 않는 기준이 되어 버렸다.

소득이 늘어나고 대출제도도 잘 되어있고 주택공급도 늘어나면서 선택의 폭이 넓어져서 중대형면적이 필요하면 부자가 아니더라도 중대형아파트를 구입할 수 있고, 최근 중소형인기가 높아지면서 3.3㎡당 가격이 역전되어 중소형이 더 비싼 상황이 되어 버렸다.

이제는 전용면적 85㎡초과 중대형 아파트에 거주한다고 해서 부자라고 할 수 없다.

과거 수입자동차가 귀하던 시절에는 수입 차만 타고 다녀도 부자라고 생각했지만 요즘은 수입 차라는 이유만으로 부의 상징이 될 수는 없는 것과 같다.

최근 강남에 분양한 전용면적 60㎡ 소형아파트 분양가가 10억이 넘는데 수도권에는 절반가격으로 전용면적 135㎡ 대형아파트를 얼마든지 구입할 수 있으니 말이다.

이렇게 시대상황이 변했음에도 정부의 주택정책기준은 아직도 과거 40년 전에 만들어진 국민주택 규모 전용면적 85㎡을 사용하고 있다.

세수가 부족해서 그렇겠지만 당장 내년부터 전용면적 135㎡초과 대형아파트의 관리비는 부가가치세가 과세가 될 예정이다.

요즘은 중소형 전성시대이고 중대형은 거래가 안 되는 어려운 상황임에도 중대형을 더 어렵게 역차별하고 있으니 향후 또 다른 부작용이 우려된다.

당장이야 일부 중대형 거주자들만 약간의 피해를 보게 되겠고 중대형 침체가 무슨 상관이냐고 말하겠지만 중대형의 침체가 지속이 되면 중소형 쏠림이 더욱 강화되어 중소형 매매가 상승, 전세가 상승, 전세가 상승으로 이어지면서 결국에는 서민들의 부담이 더 커지는 부메랑으로 돌아올 것이기에 정부는 이제부터라도 중대형 역차별을 바로잡고 균형을 맞추는 정책변화가 필요하다 할 수 있다.

글: 김인만 부동산연구소 소장