다양한 변수 안고 있는 상가 권리금, 개정안 골자는?
권리금 보호 법제화 지지부진…개정 실현 앞당겨야 부작용 줄일 수 있어
법무법인(유)동인 전준용 변호사는 “상가임대차계약에 있어 지속적으로 논란의 중심에 서왔던 권리금을 정부가 법제화를 통해 보호한다는 입장을 표했지만 개정 실현이 지연되며 부작용을 낳고 있다”며 “지난해 개정안 발의 후 개정 전 계약해지를 서두르는 임대인이 적지 않은데다 일부 상권에서는 임대료가 급등하는 현상이 나타나기도 했다”고 전했다.
정확한 기준 없어 관행적 책정으로 부담 키워온 ‘권리금’
그동안 권리금은 기존 업소가 보유하고 있는 고객과 영업 방식을 계속하는 대가로 임차인이 전(前)임차인에게 지급해온 돈이다. 관행적으로 시설 설비, 상권, 업소 크기, 연간 순수익 등을 감안해 산정해 왔지만 기준이 없어 ‘부르는 게 값’이란 인식이 지배적이다. 이에 국회는 개정안을 통해 권리금에 대해 ‘상가건물에서 영업을 하려는 자가 영업시설, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 이용대가로 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가’로 규정한 상황.
이처럼 상가건물 임대차보호법 개정안의 골자는 ‘상가임차인의 권리금을 법적으로 보호하고 계약갱신요구권 행사 기간을 늘리는 등 상가임차인의 권리를 강화한다’는 내용을 담고 있다. 전준용 변호사는 “현행 상가임대차보호법 상으로는 권리금이 인정되지 않기 때문에 주인이 직접 가게를 운영하겠다며 비워달라고 할 경우 권리금을 회수할 방법이 없는 것이 현실”이라며 “이 같은 자영업자들의 상가 권리금 피해를 최대한 구제하고자 상가임대차보호법의 일부 개정을 논의하기 시작한 결과 발의된 개정안에 ‘권리금’ 조항을 신설하기 이른 것”이라고 설명했다.
권리금 속 무엇 들어있나…시설, 장소, 영업 등 유ㆍ무형 재산권 혼재
갈 길은 아직 멀다. 전준용 변호사는 “현재는 권리금 제도 자체가 명확하지 않아 권리금을 어떤 형태로 인정할 것인가를 명시하는 것이 권리금 분쟁 예방의 주춧돌이 될 것”이라며 “△영업적 권리금 △시설적 권리금 △장소적 권리금 등 권리금 범위나 과세 방안이 명확해지면 권리금으로 인해 발생하는 역효과나 시장차별 문제들이 바로 완화될 수 있을 것으로 예상된다”고 정리했다.
권리금은 크게 시설 권리금, 바닥 권리금, 영업 권리금 등으로 구분돼 책정되어 왔다. 시설 권리금이란 ‘전 주인이 초기에 투자한 각종 집기 및 비품 구입비용, 인테리어비용’으로 낡은 정도에 따라 감가상각 가능하다. 바닥 권리금은 대개 신축된 상가를 임차할 때 발생하는데 상권과 입지를 뜻한다. 유동 인구가 많은 지역에서 장사가 잘 될 것이란 판단 아래 임대인이 임차인에게 요구하는 돈으로 전적으로 임차인의 판단에 맡겨지는 부분이다.
전준용 변호사는 “권리금 중 가장 논란의 중심에 서 있는 것이 바로 영업 권리금”이라며 “영업 권리금은 기존의 사업자가 얼마나 많은 고객을 확보하고 있느냐를 기준으로 삼으나 시설이나 인테리어 같은 유형적 재산과 달리 영업 이익이라는 무형적 재산에 대한 판단이 모호해 지속적으로 분쟁을 야기해왔다”고 꼬집었다.
일례로 권리금을 높이기 위해 사람을 써 손님이 많은 척 가장을 하거나 ‘장사 잘 되는 곳’이라는 입김을 넣기도 하는 사례도 종종 발생한다. 그러나 영업 인수 후 장사가 잘 되거나 안 되는 것은 여러 가지 변수가 존재하기 때문에 권리금 부풀리기 같은 행위에 대한 처벌도 쉽지 않은 형편이다.
임차인 對 임대인, 재산권 충돌 지속적인 진통 낳을 듯
현재 지난해 말까지 처리될 것으로 기대했지만 논의조차 되지 않았고 2월 열리는 임시국회에서 논의하기로 했지만 이 역시 불투명한 ‘상가임대차 보호법 개정안’. 전준용 변호사는 “상가임대차 보호법 개정안 논의를 앞두고 또 하나의 숙제가 거론되고 있다”며 “임차인을 보호하는 법도 중요하지만 임대인의 재산권을 침해하지만 말아야 한다는 의견도 적지 않아 개정안 통과에 지속적인 진통이 있을 것”이라고 예상했다.
한편, 미국의 경우에도 권리금(goodwill) 기준이 모호하기는 마찬가지다. 업종에 따라 기준을 달리 하지만 월 매상의 몇 배, 투자 원금의 회수 기간, 매상 대비 순수익률 등으로 산정하는 것으로 알려져 있다. <도움말: 법무법인(유)동인 전준용변호사 http://www.donginlaw.co.kr/, 서울 02-2046-0663>
◇ 전준용 변호사 약력
서울 구로고등학교 졸업(1987년)
서울대학교 법과대학 공법학과 졸업(1992년)
사법시험 제39회 합격(1997년)
사법연수원 29기 수료
미국 워싱턴주 워싱턴대학 로스쿨 Visiting Scholar(2004-2006)
건국대학교 부동산대학원 석사(2009, 건설개발 전공)
법무법인 세종 변호사(2000년-2012년)
법무법인 동인 구성원 변호사(2012년-현재)
국토해양부 감정평가사 자문회의 자문위원(2008년)