7.22 가계부채종합관리 방안에서 예고했듯이 대출규제가 강화된다.

상환능력 심사강화하고 고정금리, 분할 상환이 원칙인데 최근 미국금리인상, 공급물량 증가와 더불어 대출규제 강화에 대한 우려로 투자심리가 급격히 위축되면서 매매시장, 분양시장 가릴 것 없이 얼어붙고 있는데 이전 금리인상에 이어 대출규제 강화에 대하여 분석해 보도록 하자.

대출규제 강화 이유와 영향은

대출규제 카드를 다시 꺼낸 이유는 급증하는 가계부채를 잡기 위한 어쩔 수 없는 선택이다.

내수경기 회복을 위한 부동산 거래 활성화를 위하여 많은 부동산 대책을 쏟아내면서 줄어든 입주물량과 맞물려 투자심리가 살아나고 주택거래량이 큰 폭으로 늘어나게 되었는데 늘어난 주택거래량에 비례해서 가계부채도 같이 급증하게 되었다.

정부에서 대출규제를 강화하겠다는 것은 너무 가파르게 상승하는 가계부채를 그대로 내버려 둘 수 없는 비정상 상황이 되었다는 의미이고 다만 부동산시장에 미치는 영향을 최소화 하기 위하여 DTI, LTV를 직접 건드리기 보다는 은행 자율 형식을 빌린 간접규제를 선택하였는데 2016년부터 강화되는 대출규제의 큰 틀은 상환능력 심사 강화와 고정금리 분할상환으로 대출총액을 축소하고 금리 변동에 따른 위험을 최소화 하겠다는 것이다.

소득심사가 강화되면 확실한 소득증빙이 안 되는 분들은 실질적인 대출의 문이 좁아지면서 대출받기 힘들어질 수 밖에 없고 특히 기존 부채의 이자에 대해서 연 소득으로 나눈 비율로 주택대출 가능 금액을 산정한DTI(총부채상환비율)보다 강화된 부채의 이자에 원리금 상환액까지 더한 후 연 소득으로 나눈 비율인 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하기 때문에 더 강화된 소득심사 기준이 적용된다고 볼 수 있으며 수도권보다 몇 달 늦은 유예기간을 주기는 하지만 그래도 그 동안 소득심사를 적용하지 않았던 지방부동산시장의 충격은 서울, 수도권보다 더 클 수 밖에 없을 것 같고 지방부동산시장이 먼저 위축되면서 충격을 더 많이 받을 것 같다.

변동금리 대출 시 향후 금리상상 가능성을 감안해 은행연합회가 도출하는 가상금리를 더하는 방식의 스트레스 금리(상승가능 금리)를 적용하게 되는데 실제 대출이자에 적용되는 금리는 아니기에 추가금리 인상이 되는 것은 아니지만 대출 총액이 줄어들게 되고 자연스럽게 고정금리 수요자들이 늘어날 가능성이 있다.

이렇게 대출규제가 강화되면 실질적인 돈줄을 죄는 효과와 더불어 대출을 받기 어려워질 수 있다는 불안감으로 투자심리 위축은 불가피해 보이며 중도금대출인 집단대출은 일단 규제대상에서 제외되었지만 가계부채증가 속도가 줄어들지 않으면 집단대출에 대한 규제도 불가피하기 때문에 2016년 부동산시장은 대출규제 영향에서 자유로울 수는 없고 마이너스 영향을 얼마나 최소화 할 수 있느냐가 중요할 것이다.

다만, 대출규제로 돈줄이 막히면 전세를 찾는 수요자들은 더욱 늘어나면서 전세강세는 한층 더 심해질 수 있고 결국 강한 전세는 오히려 매매가격을 떠 받들어주는 역할을 하면서 매매가격 하락폭은 제한적일 수 있다.

대출규제 강화 어떻게 대응해야 하나

대출수요자들은 대출총액은 줄어들 수 있고 이자와 원금을 같이 내야 할 수도 있는 점을 감안한 대출계획을 세우는 것이 좋겠고 당장은 금리인상 가능성이 낮지만 몇 년 후에는 0.5%~1%P정도의 금리인상 가능성은 있으니 장기대출자들은 고정금리 좋은 대출상품을 찾아보는 것도 좋을 것 같다.

정부는 가계부채도 잡아야 하지만 내수경기 역시 포기할 수 없기 때문에 대출규제로 부동산시장이 위축이 되면 대출 이외의 다른 규제완화의 부동산 활성화 대책을 내놓을 수 밖에 없기 때문에 차분히 지켜보면서 필요한 만큼의 합리적인 자금계획을 세운다면 지나친 걱정을 할 필요는 없다.

투기가 아닌 실수요자들의 내 집 마련은 전세안정이나 주택시장 정상화에 필요하기 때문에 정부는 무조건 적으로 숨통을 죄기 보다는 무주택이나 1주택 자들의 주택대출은 우대금리를 주고 거치기간도 더 길게 해주고 2주택 이상 보유한 분들의 대출은 강화하는 융통성 있는 대출정책을 펼쳐주기를 기대해 본다.

[글: 부동산연구소 김인만 소장]