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[김인만칼럼] 아파트시장 양극화의 현주소양극화의 원인은 정부의 조급증이다
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승인 2018.06.05  
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최근 하남 미사강변도시 미사역 파라곤 청약자가 몰리면서 금융결제원 청약시스템인 아파트투유 서버가 다운되는 어처구니 없는 일이 벌어졌다.

청약시장의 열기가 그만큼 뜨겁다는 반증이기도 하다. 반면 강남 재건축시장은 거래가 뚝 끊기면서 파리를 날리고 있다.

아파트시장 양극화의 현 주소와 원인이 무엇인지 한번 살펴보도록 하자.

아파트시장 양극화 현 주소는

5월 31일 1순위 청약을 한 하남 미사강변도시 미사역 파라곤 주상복합아파트 809가구(특별공급 제외) 모집에 8만4875명이 신청해 평균 104.9:1이라는 엄청난 경쟁률을 기록하였다.

2003년 분양한 도곡렉슬에 9만7279명이 몰린 이후 두 번째로 많은 청약자가 신청한 것이다.

경기 안양 어바인퍼스트도 1192가구 모집에 5만8690명이 청약해 평균49.2:1의 높은 경쟁률이 나왔다.

반면 서울 재건축시장은 6주 연속 내림세를 보이면서 강남 아파트값 상승세가 눈에 띄게 둔화되고 있고 상대적으로 규제가 덜한 강북권 중소형아파트는 실수요 매수세가 그나마 유지되고 있는 모습이다.

서울뿐 아니라 세종, 대구 등 지방의 인기지역도 상승폭이 축소되었고 인천, 대전 등 지역은 하락으로 전환되었다. 이미 하락으로 전환된 경상, 충청, 강원, 제주의 하락폭은 더욱 확대되고 있다.

양극화 원인은

작년 8.2대책 이후 강력한 규제폭탄이 쏟아졌고 강남 재건축시장은 거래가 실종된 상황에서 청약시장만 왜 이렇게 과열인 것일까?

그 원인은 아파트 가격상승을 억제시키기 위하여 정부가 분양가를 규제 하였는데 이런 정부의 지나친 시장개입으로 아파트 시장에서 왜곡현상이 발생하였기 때문이다.

정부의 의도는 분양가를 억누름으로써 새 아파트 가격상승을 막겠다는 것이었다.

하지만 시장에서는 주변 시세보다 낮은 분양가의 새 아파트는 로또로 통했고 너도 나도 몰리면서 이런 청약과열 현상이 발생한 것이다.

미사역 파라곤의 분양가는 3.3㎡ 1430만원으로 책정되면서 주변 시세대비 최소 3-4억원 정도 저렴하기 때문에 로또도 그냥 로또가 아닌 울트라 로또 또는 반값 아파트라는 별명까지 생겼다.

청약 안 하는 것이 이상한 것이 아니었을까?

또 안양 어바인퍼스트나 수원 화서푸르지오 등은 입지가 좋은 곳이 아님에도 청약 비조정지역에서 공급되는 단지는 세대주와 무관하게 1순위 청약을 할 수 있고 계약 후 6개월이면 전매가 가능하다는 점 때문에 투자수요가 대거 몰렸다.

투자심리가 완전히 꺾여 아파트시장이 하락세로 전환이 된 상황이라면 이런 분양가규제가 새 아파트 가격상승의 막는 역할을 할 수 있었겠지만 투자심리가 규제 1~2번만에 쉽게 꺾이는 것이 아니고 과거 사례를 보더라도 2-3년 이상은 시간이 필요한데 정부는 8.2대책 이후 빨리 모든 문제를 빨리 해결하려는 조급증을 보이면서 양극화와 부작용을 양산하고 있다.

지금 아파트시장에서 투자심리는 아직 꺾이지 않았다.

정부에서 워낙 무겁게 억 누르니 강남 재건축시장에서 눈을 돌려 상대적으로 규제가 덜 심하고 또 다른 기회가 있는 투자대상으로 이동을 하고 있는 것이고 인위적인 분양가 조정으로 시세보다 저렴한 기회가 생기는 청약시장은 좋은 투자처가 되고 있다.

문제는 정부의 규제가 계속 누적이 되고 있고 입주물량은 늘어나고 있으며 금리인상과 대출규제, 최근 상승에 대한 피로감 등을 감안하면 몇 년 후 투지심리가 꺾이면서 조정 장이 오면 계약금만 들어간 분양권 투자는 위험에 더 취약할 수 있다.

상대적으로 규제가 덜한 지역으로 투자를 하는 풍선효과 투자도 좋은 전략이긴 하지만 상승이 계속 될 것이라는 장밋빛 환상만 믿고 투자를 하는 것은 주의가 필요하다.

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